北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
杨毅诉称：杨毅为北京市海淀区苏家坨镇村民，北京市海淀区苏家坨镇56号院落及院内北房四间和东房两间归杨毅使用和所有。1999年1月10日，杨毅与杨文签订《买卖房屋协议书》，将56号院宅基地使用权和院内房屋及地上物出卖给杨文。房屋已交付，但未办理土地和房屋更名手续。因宅基地不能出售给非本村村民。故提起诉讼。诉讼请求：1、判决确认杨毅与杨文就56号院签订的《买卖房屋协议书》无效;2、判令杨文向杨毅返还56号院内北房四间和东房两间。
2、被告辩称
杨文辩称：不同意杨毅的诉讼请求。双方所签订的《买卖房屋协议书》合法有效，其主张返还房屋无法律依据。杨文和杨毅系邻居，同时也是同一祖父的堂兄弟，1996年，因杨毅户籍已迁往温泉镇，其通过村委会寻找房屋的买家，杨文在征得村委会同意后，与杨毅协商购房事宜。在村委会的主持下，约定房屋作价3万元，预付6000元，剩下的款项在杨毅迁往的户籍地温泉村落实宅基地后一次性付清。几天后房屋交付。
1998年年底，杨毅称其在温泉村的宅基地已经落实，约我方补签一份正式的买卖协议。该协议由当时的村书记冯×代书，协议的内容与之前约定内容相似，并进一步明确，价格还是当时约定的3万元，当天我方就将剩下的2.4万元交给了杨毅。该协议村委会代表张彬签字，并加盖村委会章，确认了协议的效力。此后，杨文使用院落房屋并进行了翻建、新建及装修。杨文认为1999年1月10日双方所签订的《买卖房屋协议书》系双方真实意思表示，且实际履行多年，该房屋买卖系杨毅户口已迁走，已不是村民，又不愿继续享有房屋的产权的情况下发生，经村委会同意该协议，实际也是认可杨文使用相应宅基地。杨文原系村民，且持有该村的股份，虽转为居民，但仍继续使用村集体土地，所以，杨文仍享有宅基地使用权。本房屋买卖协议有效，不属于城镇居民到农村买卖农村宅基地的情形。
二、法院查明
就56号院，1996年9月28日，杨毅与杨文签署《收条》一张，内容为：杨毅宅院一块卖给杨文，作价30000元，杨文预付6000元定金，其余款额待杨毅在温泉落实宅基地后一次付清。杨毅作为收款人，杨文作为交款人，张彬、冯×作为中证人在上述《收条》中签字。
1999年1月10日，杨毅(卖方)与杨文(买方)签订《买卖房屋协议书》，约定：杨毅自愿将自己北房4间、东房2间及宅院内的地上物卖给杨文;杨文自愿以3万元的价格购买杨毅的北房4间、东房2间及宅院内的地上物;签订协议之日，杨文将3万元(预付6000元)一次付给杨毅，杨毅的房屋产权及宅基地使用权归杨文所有，双方互不反悔。冯×作为代笔人，张彬作为村委会代表，和三位中保人在协议书中签字，协议书加盖北京市海淀区北安河乡南安河村村民委员会印章。双方均称1999年1月10日《买卖房屋协议书》系双方就56号院所签买卖合同，1996年9月28日的《收条》仅系对《买卖房屋协议书》的提前履行。
另查：杨文于《收条》签署后向杨毅支付6000元，于《买卖房屋协议书》签订后向杨毅支付余款2.4万元。杨毅已将56号交付杨文居住使用。杨文于2003年对56号原有北房4间、东房2间进行装修，于2009年在原有东房西侧新建房屋2排共8间，并将56号院与南侧北京市海淀区苏家坨镇55号(以下简称55号院)打通。双方认可55号院系杨文之父名下宅院，由杨文居住使用。杨文建房无审批手续。
再查：杨毅原系北京市海淀区苏家坨镇村民，2007年其户籍自56号院迁出，迁入北京市海淀区温泉村。杨文原系北京市海淀区苏家坨镇村民，曾在该村从事生产劳动，1979年其进入北京市工人疗养院工作，户籍随之迁入现北京市石景山区并转为居民。
庭审中，杨毅主张56号院原有北房5间，但未提交证据，杨文不予认可。杨文主张《买卖房屋协议书》效力经过村民委员会确认，并申请证人冯×出庭，冯×作证称其系当时村委会书记，根据杨文、杨毅的要求签字盖章以作见证。杨文以居住使用55号院，以及北京市海淀区苏家坨镇村民委员会关于其享有村优先股，现居住使用56号院的证明，主张其属于该集体经济组织成员。经核实，杨文所称优先股系根据其在北京市海淀区苏家坨镇原有劳动年限计算的劳龄款。经法院释明，杨文坚持本协议有效，并坚持不同意在本案就协议无效的法律后果一并予以处理。另，现南安河村处于搬迁腾退阶段。
三、法院判决
1、一审判决
1)杨毅与杨文所签《买卖房屋协议书》无效;
2)驳回杨毅的其他诉讼请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
农村的土地除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。杨文虽然原系北京市海淀区苏家坨镇村民，但购买56号院房屋时，其户籍已自该村迁出且已经转为居民户籍，尽管其在该村享有优先股，并居住使用其父亲名下位于该村之宅院，但已经不再是北京市海淀区苏家坨镇农村集体经济组织成员。故本案争议所涉协议虽属于缔约当事人的真实意思表示，但有违法律、行政法规的强制性规定。加之杨文的建房行为并未取得相关部门的建设审批手续，北京市海淀区苏家坨镇村民委员会相关人员在协议中的签字、盖章也不能作为对杨文宅基地使用权利的有效确认，杨毅与杨文就买卖56号院所签《买卖房屋协议书》无效。
对于上述无效合同的产生，出卖方与购买方均存在过错，出卖方应承担主要责任，购买方应承担次要责任。经法院释明，杨文坚持认为《买卖房屋协议书》有效，加之杨文在购房后实施了建房行为，北京市海淀区苏家坨镇亦已经开始搬迁腾退工作，故对于《买卖房屋协议书》无效的法律后果，本案不予处理，双方可另案主张权利。至于杨毅关于56号院原有北房5间的主张，依据不足，法院不予采信。
