北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告陈某诉称，原告与被告经A公司介绍于2016年12月25日签订《房屋买卖合同》，该合同约定：被告将其房屋出卖给原告，房屋总价款2,000,000元。付款方式：签订合同前，原告支付给被告定金20,000元，签订合同3日内，原告自行支付给被告部分首期房款680,000元，上述房款合计700,000元作为原告支付给被告的首期房款。2017年3月31日前原告自行支付给被告第二期房款300,000元，同时约定，双方应该在2017年3月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，被告同意原告通过银行贷款1,000,000元的形式支付给被告第三期房款。原告依约于2016年12月8日支付被告20,000元定金，被告同日给原告出具收款收据，2016年12月27日原告通过银行一次性转账给被告的中国银行680,000元，至此原告按照合同约定全部履行支付了第一期购房款的合同义务。为支付第三期房款，原告在办理涉案房屋的贷款手续期间，发现涉案房屋已经被法院查封，2017年3月13日，原告起诉被告要求涤除房屋的权利负担，法院驳回了原告的诉请，2017年12月20日，系争房屋被判决由温某与案外人张某某等人共同共有，合同无法继续履行，被告根本违约。根据双方签订的房屋买卖合同约定，被告应承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。
2、被告辩称
被告温某辩称，不同意解除合同，因为其没有收到700,000元购房款，该钱款被孙女徐某某拿走了。不同意赔偿违约金，原告仅支付了700,000元，后续的300,000元和1,000,000元都没有支付，其没有违约，故不同意支付。也不同意支付房屋差价，其当时是将房屋便宜卖给原告的，售价仅为2,000,000元。
二、法院查明
2016年12月25日由原告作为买受人(乙方)，被告作为卖售人(甲方)签订《房地产买卖合同》一份，合同约定：甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计2,000,000元。签订本合同之前，乙方已支付给甲方定金计20,000元。签订本合同后三日内，乙方应自行支付给甲方部分首期房价款680,000元，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款共计700,000元;甲乙双方确认，乙方应于2017年3月31日前自行给甲方第二期房价款计300,000元;甲方同意乙方通过向贷款银行申请1,000,000元贷款的形式支付第三期房价款，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。
2016年12月8日被告出具收据载明收到刘某购买本人房屋定金20,000元。2016年12月27日原告通过银行转账给被告房款680,000元。被告确认收到上述原告所支付的房价款合计700,000元，但被告认为上述房款均被其孙女拿走。
2017年3月9日，原告向被告发出通知，通知载明“其已经按照约定向被告支付700,000元，现在离支付第二笔款及办理过户时间很近，但是原告在审税过程中发现该房屋被法院查封。特此通知被告，接本通知后一周内如不能涤除法院查封，原告将停止支付第二笔房款300,000元，并依法追究被告的违约责任”。被告在该通知上签字。
2017年3月13日，原告向法院起诉，要求被告继续履行房屋买卖合同，协助原告办理涉案房屋的产权变更手续，因涉案房屋涉及继承权纠纷被法院予以查封，法院于2017年11月22日作出驳回原告诉讼请求。法院于2017年12月20日判决涉案房屋为被告、案外人张某某、张甲、张乙共同共有。
三、法院判决
1、确认原告陈某与被告温某签订的《房地产买卖合同》解除;
2、被告温某返还原告陈某购房款700,000元;
3、被告温某向原告陈某支付违约金70,000元。
四、房地产律师点评
房地产律师靳双权认为，本案的主要争议焦点是原告是否有权解除涉案的房地产买卖合同。结合本案查明的事实，原告已经按照合同约定支付了首付款给被告，被告亦确认收到上述首付款，被告有义务配合原告办理房屋产权过户手续，但鉴于涉案房屋因他案被司法查封，至今仍未解封，原告在之前的继续履行诉讼中，涉案房屋司法查封的存在构成合同继续履行的客观障碍，导致涉案房屋买卖合同继续履行不能，而之前的生效判决书中已经驳回了原告主张要求继续履行合同的诉请。虽然被告表示希望继续履行合同，但是司法查封的客观存在，即使被告有继续履行的意愿，涉案房屋买卖合同亦无法继续履行;更何况涉案房屋被认定为被告及案外人共同共有，在这样的前提之下，对于原告而言，涉案房屋存在极大的处分权争议，若继续履行该份买卖合同，还将涉及到其他案外人的共有权权益处分问题，将会极具加大本案合同继续履行的负担，而且依据合同约定，被告客观上确实无法按照合同约定履行过户的义务，其行为已经构成违约，原告基于此主张要求解除涉案的房屋买卖合同，有合同及法律依据，对此诉请法院予以支持。关于涉案房屋买卖合同的解除时间，法院以被告签收本案起诉状副本之日即2018年1月20日作为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的终止履行，已履行的，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿。基于合同解除，被告应返还原告已支付的购房款700,000元，虽然被告抗辩称其已收房款均被其孙女拿走，但是这并不影响原告已付款的客观事实;同时，原告亦应协助被告办理系争房屋买卖合同的网上备案登记的注销手续。关于房屋买卖合同解除后的被告方的违约责任承担问题，原告现要求被告按总房价款的20%支付400,000元违约金，法院注意到买卖合同不能履行系涉案房屋被司法查封所致，该司法查封是由于案外人就继承权纠纷引起，并非系被告本人主观过错，被告亦答辩称不存在违约行为，该答辩意见可视为其认为违约金约定过高，要求法院予以调整的意思表示。同时考虑到原告已经支付的房价款为700,000元，法院结合被告方的主观故意过错程度，并根据本案买卖合同解除后给原告所造成的实际损害后果以及原告已付房款的具体金额等综合因素考虑，酌情确定被告支付原告违约金以70,000元计。
