北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告宣某诉称，2016年9月20日，原告通过某中介认识被告，被告自称已购房屋一套，并享有完整处分权，为该房产所有权人。双方口头约定，原告购买被告房产总成交价款为人民币355万元整。由于房价合理，原告当即同意购买。但被告要求原告先支付首期购房款55万元(含定金25万元)，再补签合同。原告分三次转入被告银行账号20万元、20万元、15万元，共计55万元。后原告得知，被告并非该房产的所有权人，该房屋的实际所有权人为宋某，被告对该房屋并无处分权。原告要求被告退还，被告以各种理由推延至今。为维护原告的合法权益，特提出诉讼，请求判令：1、被告退还原告购房款55万元及利息损失暂计1,000元(利息自2016年9月23日起按中国人民银行同期贷款利率计算至还清时止);2、被告赔偿原告损失25万元;3、被告承担本案全部诉讼费。
2、被告辩称
被告答辩称，本案被告不是适格的诉讼主体，被告只是受宋某委托，代其卖涉案的房产，并代收定金。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
二、法院查明
北京市朝阳区法院查明：2016年9月20日，原告作为买方、案外人宋某作为卖方，双方签订一份《二手房买卖合同》，相关约定如下：1、买方购买卖方所有的房屋，建筑面积87.64平方米;2、房产交易定金25万元，于签署本合同时支付;3、买方应于签署本合同之日起40日内付清首期款(以银行承诺为准)，并于前述日期届满之日起三日内向银行提交按揭贷款申请资料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料;4、该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起40日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续;5、如买方未按照本合同约定的履行期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十五日或有其他根本违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金;6、如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过15日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付定金。
原告分别于2016年9月20日、2016年9月21日、2016年9月22日通过银行转账方式向被告支付20万元、20万元、15万元，共计55万元。2016年9月20日，被告出具一份《收据》，确认收到原告认购涉案房产款项55万元，以实际到账为准。
被告主张其已将收取的款项55万元转交给涉案房产实际产权人宋某，并提供银行流水、宋某于2017年1月10日出具的《收据》予以证明。银行流水显示被告分别于2016年7月20日、2017年1月10日、2017年1月11日向宋某转账支付25万、25万元、5万元，共计55万元。《收据》显示，宋某确认收到被告转来代收原告承购涉案房产之定金共计55万元。
涉案房产实际产权人宋某作为证人出庭作证，称其委托被告出售涉案房产，对于被告收取原告涉案房产款项55万元的行为予以追认，确认收到原告涉案房款55万元。
三、法院判决
北京市朝阳区法院判决：驳回原告宣某的全部诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，原告作为完全民事行为能力人，在签订涉案合同时应尽到审慎注意的义务，并应当预见签订涉案合同的法律效力及后果，故对于原告关于被告并非涉案房产真正所有权人而要求其退还购房款的主张，法院不予认可。原告与案外人宋某签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。
虽然涉案房产实际产权人宋某未向被告出具书面的授权委托手续，但宋某作为证人在庭审中称其委托被告出售涉案房产，并对于被告收取原告房款的行为予以追认，结合原、被告之间银行流水、被告于2016年9月20日出具的《收据》、被告与宋某之间银行流水、宋某于2017年1月10日出具的《收据》，宋某的证言与本案证据能够相互印证，故对于被告关于其系受宋某委托出售涉案房产并代为收取款项的主张，法院予以确认。虽然被告转账支付给宋某的款项中25万元发生在《二手房买卖合同》之前，但被告及宋某均确认双方之前有借款往来，该25万元房款用以抵扣之前的借款，宋某认可共计收到被告转交房款55万元，故法院认定被告已将涉案房款55万元转交给实际产权人宋某。关于原告要求被告返还购房款及利息，并赔偿损失的诉讼请求，法院认为，被告作为宋某的代理人，代为收取涉案房产款项，其行为是受宋某委托所为，被告与原告之间不存在合同关系，被告不是本案的适格被告，故原告的该项诉讼请求没有事实及法律依据，法院不予支持。
