北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
一、上诉人称
原告程一诉称：依据西城区人民法院（2010）西民初字第5333号民事判决书、北京市第一中级人民法院（2011）一中民终字第4059号民事判决书，座落在北京市西城区X号房产四间归原告与被告叶夏共同共有，各占二分之一份额，该房产登记在叶夏名下。被告叶夏于2010年5月19日在没有经过原告同意的情况下私自与被告王冬林签订了房产买卖合同，以165万元的价格将上述房屋西数第一、二间卖与了王冬林。该房屋买卖合同签订之前，原告曾与被告王冬林协商长期租赁上述房屋，被告王冬林看了2008年2月1日原告与叶夏签订的协议书及（2010）西民初字第03519号调解书，王冬林知道该房产属于原告和被告叶夏共有的情况，也知道原告不同意叶夏出售该房产，故其房产买卖属于恶意串通的行为。根据物权法规定，处分不动产应当经占有份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意。故被告叶夏在没有征得原告同意的情况下的处分行为属于无权处分行为。因此，二被告签订的房屋买卖合同是无效合同。故原告诉至法院，请求判令：
1、判决被告叶夏与被告王冬林于2010年5月19日就北京市西城区X号西数第一、二间房所签订的房产买卖合同无效；
2、诉讼费由二被告承担。
二、被上诉人辩称
被告叶夏辩称：原告是我的嫂子（原告代理人叶君是我的哥哥），诉争房屋在西城区有过多起诉讼。我于1984年左右购买诉争房屋，由于与原房屋出售人有纠纷，从2005年发生诉讼，最终剩了5间房屋归我所有，我考虑原告对自己诉讼中有帮助，如果案件最终胜诉会对原告表示感谢。2008年我与叶君在东城法院涉及一起民事案件，当时原告叫刘汀，为了对抗这个案子，原告起诉我合同纠纷，2010年3月2日西城法院作出（2010）西民初字第03519号调解书，该调解书确认原告与叶夏、李清于2008年2月1日签订的协议书第二款及第三款有效，该条款内容为被告叶夏与之妻李清同意经法院判决由被告叶夏所得上述产权的二分之一以赠与或买卖的方式过户给原告，该调解书生效后，原告向东城区人民法院提出执行异议后被驳回，在2010年6月原告持调解书起诉至西城法院要求确权，2010年12月20日，西城区人民法院作出（2010）西民初字第5333号民事判决书判决本案诉争的37号院北房第一二三四间及第五间半间归程一与被告叶夏共有各占二分之一份额，叶夏不服提出上诉，一中院驳回上诉维持原判。之后叶夏提出过申诉但是没有改变判决结果。2010年5月19号当时被告王冬林知道房屋权属状况及与原告的诉讼情况，叶夏与王冬林为了解决东城法院的诉讼向王冬林借款，故双方是债权债务关系，当时双方做了两套手续，一套是借款手续，借款金额为90万元，另外一套是房屋买卖手续，但是没有做网签。当时签订房屋买卖合同时，房屋属于查封状态，在程一与叶夏的控制下房屋没有交付，当时的情况不符合房屋买卖的交易惯例，因此房屋买卖是虚假的。同时王冬林知道叶夏与程一之间的房屋纠纷，对诉讼过程是清楚的。在2011年11月3日王冬林将本案诉争的房屋西数第一、二间拆除，没有办理相关的手续。程一于2011年11月5号进行了报案，王冬林连夜施工将此房恢复了一部分，程一在2012年年初提出了起诉，2012年4月26日，西城区人民法院做出了（2012）西民初字第03503号民事判决书判决王冬林恢复诉争房屋西数第一、二间原状，王冬林提出上述，后提出撤诉。综上所述叶夏认为其与王冬林签订的房屋买卖合同无效。本案诉争房屋有程一的产权份额，该房屋交易合同也无法执行，王冬林不符合在北京买房的条件，该房屋在交易时已被法院查封，属于诉讼保全状态，无法过户。王冬林对于合同无效应自行承担法律责任。双方的实际法律关系是债权、债务关系，该房屋买卖合同只是以合法形式掩盖借款收取利息的目的，所以该合同应属无效。
被告王冬林辩称：王冬林与叶夏签订的房屋交易合同是有效的，因为签订合同时叶夏将房屋产权证的原件交予被告王冬林，且产权证上写的是叶夏单独所有，王冬林当时确信该房屋是叶夏单独占有，当时叶夏还将房产证的原件交给王冬林。2010年5月19日，叶夏与王冬林签订房产买卖合同时，在房产买卖合同第4条第4款明确注明出卖人保证产权权属没有争议。2010年8月9日，叶夏与王冬林签了补充协议，叶夏收取王冬林99万元款项，并打有收条。2010年8月9日，叶夏将房屋钥匙交给王冬林，王冬林承诺过户时将剩余51万元交给叶夏。叶夏没有将房屋存在争议的真相告诉王冬林。签订房屋买卖合同后，有交付定金的证据。叶夏在2010年6月17日承诺不再将新街口东街的诉争房屋中西数第一间二间卖给他人。只能履行和王冬林签订买卖合同，卖给王冬林，否则除返还预付款99万元外再加罚款101万元整，共200万元。2011年2月20日叶夏给王冬林出具委托书，委托王冬林办理北京市西城区X号院房屋的管理权、使用权及买卖的办理手续权，余款按照过户时一次付清，现在所有条件都具备，只是没有过户，房屋买卖合同是叶夏与王冬林真实意思表现，不存在叶夏代理人所述的借款合同之事。关于原告和被告叶夏对诉争房屋是共有关系王冬林也是后来才知道，但是不影响合同的成立，按照民法通则和物权法规定，按份财产共有人有权把自己的份额转让，叶夏出卖的房屋没有超过他所有的份额。在叶夏所有的份额内处分财产是有效的，原告没有说过要优先购买此房屋，房屋买卖的金额是符合市场价格的。至于王冬林提到了原被告之间修缮房屋的问题，该房子年久失修，该房屋王冬林已经购买，只是没有过户，且叶夏承诺可以很快过户，且修缮房顶不需要报批。诉争房屋现在为王冬林实际占有，西数三四间为原告实际占有，已经形成实际分割。综上，不同意原告诉讼请求。
三、法院查明
经审理查明：程一系叶夏之嫂，程一之夫叶君与被告叶夏系兄弟关系。1996年12月30日，原告与被告叶夏及之妻李清签订协议书，约定：“关于北京西城区X号院北房东间聚源饭馆产权属叶夏、程一，营业执照改换成程一照主，37号院全院房屋产权亦属叶夏、程一二人共有……。”2005年2月20日，原告与被告叶夏签订声明，该声明的内容为：“霍志明于1984年12月16日上午带来委托书按原定价8000元将北京市西城区X号院的十五间房屋卖给叶夏，叶夏当即付清了买房款。事隔两天，于18日又按新订的卖方价15000元付给霍志明7000元。此两笔买房款均由叶夏和程一共同出资，该买房产权为叶夏和程一共同所有。现因房屋买卖纠纷霍志明全家起诉至西城法院，由于买房人写的是叶夏，叶夏和程一议定，由叶君代理二人应诉，所需费用由叶夏和程一共同承担，经法院判归叶夏的房屋产权为叶夏和程一二人共同所有。”2005年2月24日，原告与被告叶夏签订声明书，内容为：“霍志明于1984年12月16日带来委托书将北京市西城区X号15间房屋以8000元作价卖给叶夏，在他送来委托书的当天，叶夏就已付清卖房款8000元，事隔两天，于18日又按新订的卖房价15000元付给霍志明7000元。此两笔款合计15000元均由叶夏和程一共同按对半比例出资交付给霍志明的。现霍志明全家已起诉至西城法院，经法院判决所有权按出资比例由叶夏和程一各有一半，并去房管部门办理过户。”2008年2月1日，原告与被告叶夏及之妻李清签订协议书，协议书约定，1984年16日至18日以叶夏名义，由叶夏和原告共同出资买下但未能过户的西城区X号房屋，叶夏、李清夫妻二人同意将上述房屋二分之一的产权归原告所有。霍家与叶夏争议的X号房屋产权经法院判决归叶夏所得房产，叶夏、李清同意将其二分之一以赠与或买卖的方式过户给原告。叶夏过户上述法院判决的房产所需各种费用及原告过户的各种费用统加起来，叶夏与原告各承担一半。2010年3月2日，北京市西城区人民法院作出（2010）西民初字第03519号民事调解书，确认原告与被告叶夏及之妻李清于2008年2月1日签订的协议书中第二款及第三款有效。2010年10月26日，北京市第一中级人民法院作出（2010）一中民申字第14718号民事裁定书，裁定驳回叶夏、李清对北京市西城区人民法院作出的（2010）西民初字第03519号民事调解书提出的再审申请。2010年5月13日，叶夏取得北京市西城区X号1幢1层房屋的所有权。2010年1月15日，二被告签订定金协议书草案。该草案约定，叶夏现有北京市西城区X号院内4间半平房，通过协商叶夏愿将37号院内西数第一、二间卖给王冬林，王冬林用165万元整体收买37号院内西数第一、二间房（房屋两间的总价款，面积大约33.5平方米左右）但因买卖房的手续需要一定时间的过程。通过商定买卖房屋定此协议书，王冬林先将15万元作为买此二间房屋的定金，2010年1月31日再付75万元，将此房本交予王冬林，如果以后发生其他变化不再买此两间房，叶夏不退还15万元的定金，75万元如数退还王冬林，如果叶夏从2010年2月19日至2010年5月19日不卖37号院内西数两间房屋叶夏将退还王冬林定金15万元，另加双返共计45万元作为对叶夏不守信用的惩罚结果。2010年5月19日，叶夏与王冬林签订房产买卖合同，约定叶夏将北京市西城区X号院1幢1层从西边数第一间和第二间出卖给王冬林，该房产成交价格为人民币165万元。2010年6月30日，叶夏与北京市西城房地产测绘所签订委托测绘协议书，协议约定叶夏因买卖的需要于2010年6月30日委托北京市西城房地产测绘所对坐落于X号地号1-1-3-94141-10的房产进行测绘，房号及部位的权属叙述1#西数第一、二间卖给王冬林所有。2010年7月5日北京市西城区房地产测绘所向王冬林出具北京市房屋登记表，房屋坐落于西城区X号，楼号为3，房屋为两间，面积为33.11平方米。协议签订后，2010年5月30日，叶夏出具收条收取王冬林购房款99万元。2010年7月17日，叶夏及之妻李清出具证明，内容为叶夏在2010年6月17日之后不再将新街口东街的西数第一间和第二间房卖给他人，只能履行和王冬林签订的卖房合同，将房卖给王冬林，否则还王冬林预付房款99万元，再加罚款101万元共计200万元。2010年8月9日，叶夏、李清出具补充协议，协议约定到2010年11月30日后，2010年12月1日前，叶夏将北京市西城区X号院大门钥匙及西数第一、二间房屋钥匙交与王冬林，过户时王冬林将房屋尾款51万元一次性划给叶夏。2010年6月8日，北京市西城区人民法院作出（2010）西民初字第5333号民事裁定书，冻结叶夏在北京市西城区X号1幢1层的房屋产权档案。2010年12月，经本院判决，北京市西城区X号院1幢1层北房西数第一、二、三、四间、第五间半间归程一、叶夏共同共有，各占二分之一份额。叶夏不服提起上诉，2011年4月，北京市第一中级人民法院判决驳回叶夏上诉，维持原判。2011年11月，王冬林未经有关部门批准，将北京市西城区X号院内北房西数第一、二间房屋拆毁。2011年7月25日，北京市西城区人民法院作出（2011）西执异字第05470号执行裁定书，驳回张毅提出的案外人异议。2011年2月20日，叶夏出具委托书，委托王冬林办理北京市西城区X号现房屋的管理权、使用权和买卖的办理手续权。2012年4月26日，北京市西城区人民法院作出（2012）西民初字第03503号民事判决书，判决书认定，原告作为北京市西城区X号院内北房西数第一、二、三、四间、第五间半间的共有产权人之一，其合法的所有权应受法律保护，王冬林未经有关部门批准，擅自将北京市西城区X号北房西数第一、二间房屋拆毁侵犯了原告的所有权，故判决王冬林负责将北京市西城区X号北房西数第一、二间房屋恢复原状。王冬林不服提出上诉，北京市第一中级人民法院于2012年10月8日作出（2012）一中民终字第08898号民事裁定书，裁定准许上诉人王冬林撤回上诉，双方均按一审判决执行。2013年6月20日，北京市高级人民法院作出（2013）高民申字第01795号民事裁定书，驳回叶夏的再审申请。
上述事实，协议书、（2010）西民初字第03519号民事调解书、（2010）一中民申字第14718号民事裁定书、定金协议书草案、委托测绘协议书、北京市房屋登记表、房产买卖合同、收条、证明（补充协议）、补充协议、（2010）西民初字第5333号民事裁定书、房屋产权证、（2010）西民初字第5333号民事判决书、（2011）一中民终字第4059号民事判决书、（2011）西执异字第05470号执行裁定书、委托书、（2012）西民初字第03503号民事判决书、（2012）一中民终字第08898号民事裁定书、（2013）高民申字第01795号民事裁定书、说明、声明书、协议书及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
四、法院认为
本院认为，根据生效的法律文书确定，原告为北京市西城区X号院内北房西数第一、二、三、四间、第五间半间的共有产权人之一，原告与被告叶夏各占有二分之一份额，该判决书确定的是产权共有性质为共同共有，而不是按份共有，且该判决书生效后，原告与被告叶夏就北京市西城区X号院内北房西数第一、二、三、四间、第五间半间房屋未进行析产，故无法确定上述房屋中具体的房屋归属。同时，经本院另一份生效法律文书确认，原告作为北京市西城区X号院内北房西数第一、二、三、四间、第五间半间的共有产权人之一，其合法的所有权应受法律保护，王冬林未经有关部门批准，擅自将北京市西城区X号院内北房西数第一、二间房屋拆毁侵犯了原告的所有权，故判决王冬林负责将北京市西城区X号院内北房西数第一、二间房屋恢复原状。从上述两份生效法律文书应当确定原告为诉争房屋的共有产权人之一，且原告已按正常法律程序向本院申请强制执行变更诉争房屋的产权证，本院已将诉争房屋产权进行查封，故虽然现诉争房屋产权登记在被告叶夏名下，但叶夏出卖此房屋时仍应取得原告的同意，根据法律规定处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人另有约定的除外。根据本案中查明的事实，被告王冬林在签订房屋买卖合同时知道原告与叶夏之间存在共有产权纠纷，诉争房屋亦属于查封状态，无法办理诉争房屋的产权过户手续，通过原告与王冬林之间的排除妨碍诉讼，王冬林也明知原告为诉争房屋的共有产权人之一，故被告王冬林提出的房屋买卖合同有效的抗辩理由，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。被告叶夏同意确认合同无效的答辩意见，本院对此不持异议。现原告要求确认被告叶夏与被告王冬林于2010年5月19日就北京市西城区X号1幢1层北房西数第一、二间房屋所签订的房产买卖合同无效的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。
综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十五条、第九十七条之规定，判决如下：
五、法院判决
确认被告叶夏与被告王冬林于二零一零年五月十九日就北京市西城区X号院1幢1层北房西数第一、二间房屋所签订的房产买卖合同无效。
如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。
