北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
一、上诉人称
张兰向本院提出诉讼请求：
1. 判决确认罗双与叶伟签订的抵押协议无效；
2. 诉讼费由罗双、叶伟承担。
事实和理由：2014年3月，罗双用位于北京市密云区x镇x小区x-x-x室楼房的产权证书与叶伟签订房屋抵押协议，从叶伟处借款一百四十万元。该房屋经已经生效的（2014）密民初字第3297号判决确认归我所有，罗双用我所有的房屋产权证书与叶伟签订抵押协议应依法确认无效，故诉于法院。
二、被上诉人辩称
罗双辩称，涉案房屋最初由张兰之子张x出售给我，后张x准备腾房时，张兰表示其并未出卖过该房屋，随即开始进行诉讼。此案经过三次一审二审，2013年张兰第二次起诉要求我将涉案房屋过户至其名下，法院判决驳回其诉讼请求。我在胜诉后以该房屋作抵押向叶伟借款并不违反法律规定。我与叶伟之间存在真实的借贷关系，双方签订的抵押协议已经过公证处公证，张兰作为涉案房屋外的第三人起诉主体不适格。综上，不同意张兰的诉讼请求。
叶伟经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见。
三、法院查明
张兰、罗双分别围绕诉讼请求依法提交了证据，根据张兰、罗双陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市密云区x镇x小区x号楼x单元x室房屋原登记于张兰名下，并由张兰居住。2010年5月11日，北京市渔阳公证处出具（2010）京渔阳内民证字第605号《公证书》一份，公证委托书载明张兰委托案外人杨x作为代理人，代为办理北京市密云区x镇x小区x号楼x单元x号房屋的房产买卖交易、过户等相关手续，代为确定交易价格，代为交纳相关费用，代为收取房款等内容。2010年6月1日，杨x持此公证书，以张兰代理人的名义与罗双签订了《存量房屋买卖合同》，将该房屋出售给了罗双。同日，杨x持《存量房屋买卖合同》及经北京市渔阳公证处公证的委托书，将涉案房屋的产权转移登记至罗双名下，房产证号为：X京房权证密字第x号。2011年11月25日，张兰诉至本院，称其并未委托过任何人对该房屋进行处置，要求确认杨x与罗双于2010年6月1日签订的《存量房屋买卖合同》无效。本院作出（2012）密民初字第251号判决书，判决确认该合同无效。罗双、杨x不服本院作出的判决，上诉于北京市第二中级人民法院，北京市第二中级人民法院作出（2012）二中民终字第11359号裁定书，裁定撤销（2012）密民初字第251号判决书并将该案发回重审。本院依法另行组成合议庭进行审理，并于2013年11月29日作出（2013）密民初字第0229号判决书，驳回张兰要求确认涉案存量房屋买卖合同无效并将房屋过户至其名下的诉讼请求。张兰不服该判决，上诉于北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院于2014年4月14日作出（2014）三中民终字第02161号裁定书，裁定撤销（2013）密民初字第0229号判决书并将该案发回重审。本院依法另行组成合议庭进行审理，并作出（2014）密民初字第3297号判决书，判决杨x以“张兰”名义与罗双于2010年6月1日签订的《存量房屋买卖合同》无效，罗双于判决生效之日起十日内将涉案房屋过户至张兰名下等。罗双不服该判决，上诉于北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院于2016年5月31日作出（2016）京03民终6112号民事判决书，驳回上诉，维持原判。判决生效后，张兰向本院申请强制执行，在执行过程中，因涉案房屋存在担保债权，未能办理过户手续。
另查，2014年1月10日，罗双与叶伟签订《借款合同》，罗双向叶伟借款人民币一百四十万元，双方于当日在北京市中信公证处对《借款合同》作出公证。2014年1月17日,罗双与叶伟共同向北京市密云区不动产登记事务中心提交了北京市不动产登记申请审批表，载明权利人为叶伟、义务人为罗双，房屋所有权证号为X京房权证密字第x号。房屋坐落于密云县x小区x号楼x层x单元x。债务履行期限为12个月，被担保债权数额为140万元。北京市密云区不动产登记事务中心为其办理了上述房屋的抵押登记手续。
四、法院认为
本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案叶伟经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。根据《物权法》第二十八条之规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，本院作出的（2013）密民初字第0229号民事判决书虽驳回了张兰要求确认涉案存量房屋买卖合同无效并将房屋过户至其名下的诉讼请求，但因该判决尚未生效，房屋权属存在争议，罗双对涉案房屋并不具备事实上的物权。在此情况下，其与叶伟订立的抵押协议系无权处分，之后北京市第三中级人民法院作出（2016）京03民终6112号民事判决书为终审判决，该判决确认涉案房屋归张兰所有，而张兰就罗双以涉案房屋进行抵押的事宜并未追认，故该抵押协议应当无效。同时，从罗双与叶伟申请抵押登记的时间点来分析，其发生在本院作出的（2013）密民初字第0229号民事判决书上诉期间内，该判决尚未发生法律效力，此时，罗双本应等待北京市第三中级人民法院的审理结果，但其在明知涉案房屋权属存在争议的情况下，为涉案房屋设立抵押权登记，具有恶意之嫌，其行为不受法律保护。综上，对张兰要求确认罗双与叶伟签订的抵押协议无效的诉求，本院予以支持。对罗双辩称张兰属于抵押协议外的第三人，故其作为原告起诉主体不适格的意见，因已发生法律效力的北京市第三中级人民法院作出（2016）京03民终6112号民事判决书已确认设立抵押登记的涉案房屋归张兰所有，故张兰作为原告起诉符合法律规定，对罗双的该项辩解，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
五、法院判决
确认被告罗双与被告叶伟签订的抵押协议无效。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
