北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
一、上诉人诉称
原告项步凯向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告王晓履行签订的《房屋买卖居间合同》；2、本案诉讼费由二被告承担。诉讼过程中原告变更诉讼请求为：1、判令解除原、被告签订的《房屋买卖居间合同》；2、被告返还原告定金20000元；3、被告向原告支付违约金64300元，赔偿原告中介服务费9000元，评估费5200元，保全担保服务费3000元；4、被告向原告支付超出违约金部分的房屋增值差价款损失437000元；5、诉讼费用由被告承担。事实理由：原、被告于2016年5月26日签订《房屋买卖居间合同》，约定原告购买被告所有的坐落于天津市河北区××号的房产，该房产的总成交价为643000元。为保证合同的履行，原告向被告交付定金20000元。原告为履行上述合同做了积极准备工作，并要求被告按照合同约定履行，而被告明确拒绝履行合同。原告认为，该合同是双方自愿签订的，对双方均有约束力，都应按照合同约定履行义务。因被告拒绝履行，被告构成对居间合同的根本违约，应当承担违约责任，根据合同法规定，违约方应当承担支付违约金、赔偿损失等相关违约责任，而双方签订的居间合同，违约金为房价款的10%，被告违约给原告造成的可计算损失包括中介费、评估费、保全费、保全担保服务费以及房屋买卖履行后的可得利益损失，即房屋差价损失，同时被告应该在合同解除后将20000元定金返还。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及《中华人民共和国合同法》的相关规定诉至贵院，请求法院判如所请。
被告王晓辩称，原、被告于2016年5月26日经第三人居间签订了《房屋买卖居间合同》，该合同约定，原告以银行贷款方式购买被告所有的坐落于河北区××房产，建筑面积58.34平方米，房屋成交价格为643000元，原告于签订合同之时向被告支付定金20000元，同时约定原告需于2016年6月15日前备齐首付款，待相应手续办理完毕，将首付款存入资金监管中心，并应在签订《天津市房产买卖协议》后立即办理银行贷款手续。双方在签订《房屋买卖居间合同》时，原告提出只带10000元定金，所以被告只收取了原告10000元定金。合同签订后，被告积极履行合同义务，提供了相关证件材料，双方于2016年6月共同到房管局签订了《天津市房产买卖协议》，亦配合原告办理贷款申请相关手续。但原告却迟迟未按照合同约定期限将首付款存入资金监管中心，被告亦未得到原告贷款审批的通知，被告多次通过第三人催促此事，原告才于2016年8月11日将首付款存入资金监管中心。后原告于2016年9月12日告知被告因其无法获得银行贷款审批，提出与被告解除《天津市房产买卖协议》，被告才于2016年9月13日配合原告到房管部门自愿解除了《天津市房产买卖协议》。同时原告解除了资金监管并退回首付款。被告在合同履行过程中不存在违约行为，相反是原告存在严重违反合同约定的行为，致使合同目的无法实现，侵害了被告的合法权益，应当承担违约责任。解除《天津市房产买卖协议》是原告提出后，双方才自愿解除的，且原告存在严重违反合同约定的行为，故根据相关法律规定，依法向原告提起反诉，请求法院解除2016年5月26日签订的《房屋买卖居间合同》，判令原告向被告支付违约金64300元，诉讼费用由原告承担。对于原告变更后的诉请，退一步讲，即使被告存在违反合同约定的情况，原告主张的违约金计算方式也是有问题的，主张的违约金数额过高，希望法庭予以调整。现被告只同意原告变更后的第一项诉讼，不同意原告的其他诉讼请求。
原告项步凯对被告王晓的反诉辩称，不同意被告的反诉请求。被告要求解除居间合同没有法定或约定理由，原告在履行合同过程中没有违约，被告无权要求原告支付违约金。被告提到原告延迟支付首付款，责任不在于原告，根据居间合同约定，双方应当在房管局签订机打协议后共同将首付款（包括被告方将已经收取的定金，原告将除定金以外的首付款）打入资金监管账户，原告多次与被告沟通，被告不同意将定金打入监管账户。基于此，原告不得不多筹集20000元首付，因此迟延支付首付款的原因在于被告不在原告。而双方协商撤回资金监管的前提是基于双方在撤回资金监管之前已达成协议，这在原告提交的与被告爱人的录音中可以显示，即撤回监管后双方继续进行房屋买卖交易，将原告支付房款方式变更为全款购房，将房屋价款提高27000元，这是双方对原协议进行了部分内容的变更。但资金监管撤回后，被告拒绝继续按《房屋买卖居间合同》及后续变更的协议履行，因此，属于被告违约，被告无权要求解除合同，要求原告支付违约金。
第三人满堂红房地产经纪公司陈述，我公司居间介绍原、被告签订了《房屋买卖居间合同》，我公司作为居间方作用在于保障原、被告买卖环节的安全。希望双方能继续履行上述合同，如双方确实不能继续履行上述合同，我公司不认可被告的反诉。对于原告变更后的诉请，因原告不要求我公司承担责任，不发表意见。
本院经审理认定事实如下：2016年5月26日，原、被告经第三人居间介绍签订了《房屋买卖居间合同》，该合同约定出售方为王晓即甲方，买受方为项步凯即乙方，居间方为满堂红房地产经纪公司即丙方。被告将其名下坐落于河北区××房屋出售给原告，该房屋成交价为643000元，原告于签订本合同之时向被告支付定金20000元，除定金外剩余房款623000元，原告须于2016年6月15日前备齐首付款，待相应手续办理完毕，将首付款存入资金监管中心，同时被告须将已收取的定金存入资金监管中心，贷款金额及贷款年限以银行最终审批为准。原告办理银行贷款的，应在本合同签订后尽快完成银行贷款前期咨询，并在签订《天津市房产买卖协议》前将贷款银行的名称通知被告，以便被告开设交易资金结算账户。原告应在签订《天津市房产买卖协议》后立即办理银行贷款手续，在原告银行贷款审核通过后五个工作日内，双方应同赴该房屋所辖区房管局办理房屋所有权转移登记手续，如原告贷款的还需要办理抵押登记手续。该合同第五条违约责任条款中第3款约定，依照天津市政策及本合同之相关约定，原、被告双方应积极配合办理贷款及过户等相关手续，及时提供交易所需的各种书面证明材料，及时支付各项税费。未按照约定办理的视为违约，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房屋成交价的1‰作为违约金，逾期十五日守约方有权要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金。第4款约定，原告未按约定付款的，每逾期一日，应向被告支付该房屋成交价的1‰作为违约金，逾期十五日被告有权视为原告拒绝履行合同，被告有权要求原告支付该房屋成交价10%作为违约金，且即日起本合同解除，被告有权将该房屋另行转让。第5款约定，原告以贷款方式支付房款的，如因原告资质等原因导致贷款不能办理的，需由原告按照一次性付款的方式从确定不能办理之日起二十日内向被告补齐全部房款。否则视为原告违约，适用本条第4款违约责任。第九条其他约定事宜第3款（此款为原、被告撤回《天津市房产买卖协议》前一天补签的）约定，被告承诺该房屋无产权纠纷，可正常过户到原告名下，被告承诺除房款部分外，其余资金如数退还原告，被告承诺该房款在存折过户时暂存放第三人满堂红房地产经纪公司名下，被告承诺收到房款后将25万返还原告。合同签订当日，原告向被告支付定金10000元，被告为原告出具收取原告10000元定金的收条。2016年5月30日，原告向第三人满堂红房地产经纪公司支付中介服务费、其他费用共计9000元。向第三人满堂红房地产经纪公司工作人员纪强支付购房定金10000元，纪强为原告出具收条一张载明；“今收到项步凯交来购买开江里17-401-402房屋定金10000元，纪强，2016.5.30。”2016年6月2日，被告为第三人满堂红房地产经纪公司工作人员纪强出具收条一张载明：“今收到房屋定金贰仟元整￥2000元，开江里17-401号，收款人王晓2016.6.2日”。
2016年6月29日，原、被告签订了《天津市房产买卖协议》，该协议约定，被告将坐落于河北区开江里17-401-402房屋出卖给原告，双方约定原告以银行贷款方式支付房款，由房地产交易资金监管中心对房价款实施监管，房价款900000元，原告首付270000元，申请银行贷款630000元。原告应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的全部房价款或首付款合计270000元一次性存入房地产交易资金监管中心在天津市工商银行设立的专用账户。当银行贷款未被批准时，乙方应一次性补足全部房价款，房价款总额不变。上述协议签订后，原告于2016年8月9日向资金监管账户存入首付款270000元（包括原告垫付的被告应存入的已收取的定金）。嗣后，原、被告因原告个人征信出现问题无法办理银行贷款，双方解除了2016年6月29日签订的《天津市房产买卖协议》，并经协商共同向房管局申请存量房屋交易资金解除监管退款，现270000元首付款已退还原告。嗣后，原、被告因是否继续履行和如何履行《房屋买卖居间合同》产生纠纷，为此，原告来院起诉，要求被告继续履行合同。庭审中，被告提出反诉，要求解除与原告签订的《房屋买卖居间合同》，并要求原告支付违约金64000元。原告在此情况下变更诉请，请求法院依法支持其变更后的诉请。被告对于原告变更后的诉请，只同意解除合同，不同意原告的其他诉讼请求。且被告只认可收取原告本人支付的定金10000元及第三人工作人员纪强转交的2000元定金，而第三人向法庭陈述，其工作人员纪强在收到原告交来的10000元定金后已向被告转交了10000元，因被告同意扣除8000元作为中介费，故被告只收取了2000元，并出具的收条。被告则否认第三人上述陈述，因为双方约定第三人不收取被告的中介费，故不存在被告支付第三人中介费8000元的情况。庭审中，原、被告对于解除《天津市房产买卖协议》，并向房管局申请存量房屋交易资金解除监管退款原因各持己见，原告认为在其因故不能申请银行贷款的情况下，双方约定一次性支付房款，被告同意在原告房款加价27000元的情况下继续履行合同，嗣后，被告又反悔，不再同意出售房屋。被告对原告上述陈述予以否认，表示是因原告个人征信问题导致银行未能审批贷款，原告表示要更换他人与被告签订房屋买卖合同并重新办理贷款手续，被告表示不同意原告变更购买人的方案，才不同意与原告继续履行合同，现合同不能履行是原告违约造成的。对此原告的证人（即第三人负责该笔业务的工作人员张某）表示，确实是因原告个人征信问题导致银行贷款未能通过审批，原、被告确曾协商过更换他人购买讼争房事宜，但被告表示不同意，为此，原告同意一次性支付购房款，并加付购房款27000元。嗣后，被告代理人鲁建屏表示不同意继续履行合同，向原告出售讼争房。
另查，根据原告申请本院委托天津中量房地产土地评估有限责任公司针对涉诉坐落于河北区××房屋价值时点为2016年11月2日的房地产进行市场价值评估，评估结果为上述价值时点可能实现的市场价值为人民币1080000元。为此，原告支付评估费5200元。
上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述及各方提供的书证，原告的证人证言及其提供的录音光盘为凭，本院予以确认。
四、法院认为
本院认为，原、被告及第三人针对讼争房签订的《房屋买卖居间合同》系各方经合意后签订，应是各方真实意思表示，不违反相关法律法规，内容合法有效，本院依法予以确认。上述合同签订后，原、被告均应按照合同享受权利、履行义务。本案原告在被告反诉要求与其解除《房屋买卖居间合同》的情况下变更诉请，亦要求与被告解除上述合同，双方对于解除合同已达成一致意见，本院不再置议。对于原告的其他诉讼请求和被告的反诉请求，因原告在上述合同签订后，已按照约定向被告本人支付了购房定金10000元；通过第三人的委托诉讼代理人纪强向被告支付定金10000元（该款中2000元被告为第三人出具了收条），向第三人支付中介服务费等共计9000元；原、被告亦按照《房屋买卖居间合同》约定到房管局签订《天津市房产买卖协议》，原告亦于2016年8月9日将首付款270000元（包括原告垫付的被告应存入的已收取的定金）存入资金监管账户。嗣后，因原告的个人征信问题导致银行贷款未能通过审批，在此情况下，原、被告解除了《天津市房产买卖协议》，并共同向房管局申请存量房屋交易资金解除监管退款手续。在解除上述天津市房产买卖协议之前，原告根据所签《房屋买卖居间合同》第五条第5款，如因原告资质等原因导致贷款不能办理的，原告按照一次性付款的方式从确定不能办理之日起二十日内向被告补齐全部房款的规定，愿意一次性向被告支付房款并同意向被告多支付房款27000元。原告的该项主张符合双方所签《房屋买卖居间合同》的约定，且双方在上述居间合同第九条第3款中对此已作备注，即被告承诺收到房款后将250000元（双方在房屋买卖居间合同中约定购房款643000元，在已解除的天津市房产买卖协议中约定购房款是900000元，该款正是在原告多付被告房款27000元前提下应返还的数额）返还原告，说明双方对于购房款支付问题已重新达成了一致意见。后被告反悔，不同意继续履行《房屋买卖居间合同》，不再向原告出售讼争房，导致上述合同无法继续履行，被告的行为确属违约，对此应承担相应的违约责任，故对原告要求被告赔偿已支付给第三人的中介服务费9000元损失及根据合同约定支付违约金64300元的诉请，本院依法予以支持。关于被告抗辩称是因不同意原告提出的更换讼争房买受人的方案，才不同意与原告继续履行合同的，致使合同不能履行是因原告违约造成的，对于被告的该项抗辩意见原告不予认可，而原告证人即负责该笔房屋买卖的第三人工作人员张某出庭作证时陈述，原、被告确曾协商过更换他人购买讼争房事宜，但在被告不同意情况下，原告提出愿意一次性支付购房款继续履行合同，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采信。关于原告主张被告支付超出违约金部分的房屋增值差价款损失437000元一节，虽然被告在履行合同过程中存在违约行为，但鉴于原告在履行合同过程中也存在因个人征信问题导致贷款未能审批通过，致使自己无法贷款的情形，故其对合同不能履行而造成的损失亦应承担一定的责任，本院根据各方在合同履行过程中过错程度，认定原、被告承担责任的比例为4：6。案件审理中经原告申请评估，讼争房屋在双方确认的2016年11月2日价值时点经评估结果为可能实现的市场价值人民币1080000元，原告据此主张被告赔偿其房屋涨价损失437000元，根据原、被告承担责任的比例，被告应赔偿原告损失262200元。评估费亦应由被告承担。
关于原告主张被告返还定金20000元，经庭审核实，被告认可收取原告定金12000元，对于原告通过第三人委托诉讼代理人纪强向被告转交定金10000元，被告不予认可，而第三人只向法庭提供了被告出具的收取第三人转交定金2000元的收条，未向法庭提供证据证明被告已收取其余8000元定金，故被告应返还原告定金12000元。关于剩余8000元定金问题，第三人陈述是被告同意扣除8000元应向其公司支付的中介服务费，但被告对此不予认可，对此第三人提供的证据不足以证实其该项主张，故应由第三人返还原告8000元购房定金。
关于原告主张被告赔偿保全担保服务费3000元一节，因该项诉请既不符合法律规定，双方合同中亦无约定，故本院不予支持。
关于被告的反诉诉请，因导致本案涉诉《房屋买卖居间合同》无法继续履行的原因并非是原告违约，而是因被告违约造成，故对被告的反诉请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、原、被告及第三人于2016年5月26日针对河北区××房屋签订的《房屋买卖居间合同》予以解除；
二、本判决生效后十日内，被告王晓返还原告项步凯购房定金12000元；
三、本判决生效后十日内，被告王晓支付原告项步凯违约金64300元；
四、本判决生效后十日内，被告王晓支付原告项步凯中介服务费等费用9000元；
五、本判决生效后十日内，被告王晓支付原告项步凯评估费5200元；
六、本判决生效后十日内，被告王晓支付原告项步凯房屋差价损失262200元；
七、本判决生效后十日内，第三人返还原告项步凯购房定金8000元；
八、驳回原告项步凯的其他诉讼请求；
九、驳回被告王晓的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
