北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告王某芳、李某兰向本院提出诉讼请求：依法判令被告王某军、张某丽向二原告支付北京市昌平区C村1号房屋转让款893333．33元。
事实和理由：根据《北京市鼓励产业园区利用自有土地建设公租房有关政策》的规定，C村委会利用自有国有建设用地，以村委会为主体建设“C村公租房项目”，2011年7月29日，C村党支部及C村委会分别将二原告及被告作为积极配合拆迁工作的C村村民，给予相应的优惠购房指标，三人认购92．18平方米的房屋一套，即北京市昌平区C村1号房屋。2012年12月31日该房屋由北京市昌平区C村民委员会发放了《房屋使用权证》，该房屋使用权人虽登记为被告，但属于原、被告三人的共有财产。
2016年原告李某兰与被告王某军因感情不合以离婚纠纷诉至法院，被告王某军在未经原告李某兰及王某芳同意的情况下，与其母亲张某丽一起将某房屋出售给他人，房屋出售后所得房款134万元由王某军、张某丽二人取得，并未分配给二原告。王某军与张某丽对某房屋的处分属于无权处分，侵害了原告的合法权益，二人应共同将某房屋转让款中属于二原告的部分支付给二原告。因此，为维护原告的合法权益，恳请人民法院查明本案事实，依法裁判。
被告辩称
被告王某军辩称：1、本案涉及的房屋没有产权证，实际上是租赁而来，根据当时政策规定，二原告及被告每人确实有20平方米共60平方米的优惠租赁指标，但当时原被告因没有钱而放弃租赁权，由被告的父母出资423879元租赁，因此，该房屋属于被告父母王某刚、张某丽租赁，王某刚、张某丽有权处分上述房屋，房屋出售款理应归王某刚、张某丽所有，原被告无权分割；
2、本案房屋的性质应当是公租房，当时村里村外的人均可随意租赁，没有限制，有优惠指标的按照每平方米3800元租赁，没有指标的按照每平方米5500元的价租赁，本案所涉房屋是92．18平方米，王某刚、张某丽租赁房屋时也仅占用了原被告60平方米的优惠租赁指标。
3、王某刚、张某丽于2016年9月7日已将本案涉案房屋以119万的价格卖给了张某山，张某山将购房款支付给了王某刚、张某丽。
综上，原被告虽然有60平方米优惠购房指标，但原被告并没有出资租赁，而是由王某刚、张某丽出资借名租赁，房屋应属于实际出资租赁人，房屋出售款理应归王某刚、张某丽所有。况且，房屋已由王某刚、张某丽出售，房屋出售款也在王某刚、张某丽处，原告要求被告支付房屋转让款没有法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求。
被告王某刚、张某丽辩称：本案所涉房屋是没有产权证的，根据当时村里政策是以租赁的形式，当时原告二人和王某军每人享有20平方米优惠租赁指标，当时三人没有钱购买，放弃了租赁权。张某丽和王某刚出资购买的，房款是423879元。1号房屋本身是由王某刚、张某丽实际租赁。王某军和原告二人无权分割该房屋，房屋已经出售了，出售款已经归王某刚、张某丽所有，该房屋面积是92．18平方米。而王某军一家也只是享有60平方米。该涉案房屋是张某丽和王某刚出资租赁的，二人是实际租赁人，出售款应该归王某刚夫妇所有，王某军和原告二人无权享有。请求法庭驳回原告的诉求。
本院查明
王某刚与张某丽系夫妻关系，王某军系二人之子。王某军与李某兰原系夫妻，二人育有一女王某芳，2017年二人经法院判决离婚，王某芳由李某兰抚养。
2011年7月29日，因积极配合某拆迁工作，王某军、李某兰、王某芳每人享受到北京市昌平区C村民委员会公租房20平方米的优惠购房指标，每平方米成本均价3800元。王某军作为家庭成员代表在C村公租房购房登记表上进行了签字，认购一套二居室房屋，总价款423879元，建筑面积92．18平方米，由C村民委员会发放房屋使用权证，房屋坐落北京市昌平区C村1号。2016年上述房屋使用权证上的房屋使用权人由王某军变更为王某辉。
2017年在李某兰诉王某军离婚纠纷案件中，王某军称1号房屋购房款来系由自己父母支付，售房款129万，偿还父母借款100万，剩余售房款已经花光。李某兰称购房款为夫妻共同财产支付。本院作出民事判决，认为1号房屋中有李某兰与王某军女儿王某芳的相关权益，不宜在双方离婚纠纷中予以处理，应另行解决。故最终未在离婚纠纷中处理1号房屋。本次庭审中，王某军、王某刚及张某丽称涉案房屋系由王某刚、张某丽夫妇实际购买，李某兰、王某芳及王某军无权分割该房屋，房屋出售款应归王某刚及张某丽所有。
被告王某军在本次庭审中称1号房屋出售价格为119万元，其中97万元为转账，剩余系给付现金。
裁判结果
一、被告张某丽、王某军于本判决生效后十五日内给付原告李某兰、王某芳房屋折价款793333元；
二、驳回李某兰、王某芳的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
公民依法享有的财产权益受法律保护，家庭成员间共同生活关系终止的，应当对家庭共有财产进行公平合理的分割。本案的争议焦点有三：一是如何认定房屋的出售价格；二是房屋究系王某军、李某兰及王某芳共同共有还是张某丽、王某刚借名购买；三是如原告诉请成立，应当由谁给付相应折价款，就上述三个争议焦点分述如下。
争议焦点一是如何认定1号房屋的出售价格。
本案中，王某军提交《房屋交易居间合同》，载明张某丽作为代理人将1号房出售给张某山的价格为119万元，并提交张某山与张某丽的银行交易明细，载明在房屋交易居间合同约定的履行期间内，张某山向张某丽共转账两笔计97万元。在李某兰、王某芳提交的张某山（音）通话记录中，张某山（音）称1号房屋是以110多万元卖给自己，自己又卖给王某辉，而与王某辉通话记录中，王某辉亦称1号房屋是从张某山（音）购买。
李某兰、王某芳虽不认可王某军所提交的证据，但结合李某兰、王某芳提交的录音材料，能够证实王某军是先将1号房屋出售于张某山（张某山），张某山（张某山）又将1号房屋出售给王某辉，并由王某军在C村民委员会将1号房屋使用权证上的房屋使用权人变更为王某辉。王某军提交的交易居间合同记载售价为119万元，通话录音中张某山亦称价格为110多万元，两份证据能够互相印证。虽然王某军在离婚纠纷中称1号房屋售价为129万元，但与上述证据内容并不相符，结合查明的事实，认定1号房屋的出售价格为119万元。
争议焦点二是房屋究系王某军、李某兰及王某芳共同共有还是张某丽、王某刚借名购买。
本案中，1号房屋使用了王某军、李某兰及王某芳的优惠购房指标购买，属于三人共有。现王某军、张某丽及王某刚主张借名买房，应当证明双方之间确实存在借名买房的意思表示。若不能足以证明双方之间存在借名登记意思表示的，房屋应归共有权人共有。
首先，经询双方之间并不存在借名买房的书面约定。其次，依常理，若双方之间系借名买房关系，在购买1号房屋时便应当存在借名登记意思表示。而事实上，在王某军与李某兰离婚纠纷中，王某军并未提及借名买房一事，仅是表示1号房屋的售房款用于偿还父母借款100万元。本次分家析产纠纷中，王某军否认此前说辞，与王某刚、张某丽均称系借名买房，考虑到王某军已经与李某兰解除了婚姻关系，王某军与李某兰之间存在利害关系，王某军的辩称不足以导致认定双方之间存在借名登记意思表示。本案中被告方提交的证据不能排除双方存在其他法律关系，不能认定双方存在借名登记意思表示，故法院对被告的辩称不予采信。法院认定涉案房屋系王某军、李某兰及王某芳三人共同共有。
争议焦点三是如原告诉请成立，应当由谁给付相应折价款。
原告所诉系分家析产纠纷，1号房屋系由王某军、李某兰及王某芳三人共有，现王某军将1号房屋出售，原告要求王某军给付相应转让款，于法有据，予以支持。张某丽作为王某军的母亲，代理王某军出售1号房屋，但未将售房款给付王某军，原告要求张某丽支付相应转让款，亦属合理诉求，予以支持。
