北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告赵某杰向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告逾期办证违约金1103848.03元；2、本案诉讼费由被告承担。
事实和理由：原、被告于2015年7月21日签订《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同）。合同约定原告向被告购买被告开发的位于门头沟区一号房屋，原告已于2016年将全部购房款7644377元交齐。被告应于交房日期2015年7月31日起730天内为原告办理房屋所有权证书，但是被告违约，直至2021年7月14日才办理产权证完毕，已经构成违约。
原告要求被告支付逾期办理不动产证的违约金，从2017年7月31日计算至2021年7月14日，发生违约金天数为1444天。按照预售合同第二十二条第二款第2项（1）的约定，逾期期间出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，由此产生违约金1103848.03元。为维护原告合法权益，诉至法院，望判如所请。
被告辩称
被告H公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一是本案适用简易程序审理不符合法律规定。根据《民事诉讼法》第一百五十七条之规定，基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用简易程序，当事人双方也可以约定适用简易程序。本案没有约定，因此法院适用简易程序审理本案不符合法律的规定。
二是原告主张逾期办证违约金于法无据。1.根据门头沟法院此前审理本系列案查明的事实，业主在签订商品房预售合同的同时，签订了委托书一份（原告对此事实亦已认可），委托第三方在涉案房屋竣工后，对房屋进行加建、改建。原告本应自觉遵守相关法律规定，却实施委托加建的行为，本身存在过错，根据《预售合同》第22条之规定，“如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。”故原告自身应承担相应的未能如期办证的责任。
2.根据预售合同第16条之约定，原告应当在办理入住手续时向被告交纳契税、公共维修基金、产权代办费、权证印花税、有线电视初装费、房屋登记费，根据预售合同之约定，原告未按合同约定交齐相关款项的，办证期限予以顺延，被告不承担顺延期间的责任。
3.原告主张的部分诉讼请求已过诉讼时效，根据此前北京高院关于商品房预售合同纠纷的会议纪要内容，以及贵院此前在多起同类型案件中作出的生效判决的认定，即“约定违约金为按日计付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，从债权人起诉之日倒推三年计算”，据此，原告主张的从法院立案之日起倒推三年之前的诉讼请求已过诉讼时效。
三是原告主张的违约金计算方式和起止时间有误。1.原告逾期付房款，根据合同约定，办证时间也应当予以顺延，该顺延期间的违约金，H公司不应当承担。2.根据合同约定，买受人应当按期缴纳契税等，我公司没有看到原告交纳的相关证据，如果原告没有按期缴纳，办证期间也应当顺延，该部分逾期责任我方不承担。3.合同当中明确了办证期限应当是实际收房时间起算730日内，我方认为其实际收房时间是2015年11月13日。
4.自2020年1月23日新冠肺炎疫情爆发以来，受疫情影响，政府部门未能正常办公，西山御园小区的全部房屋现场测量、勘验等工作无法落实，致使涉案房屋的权属登记工作无法进行，即使法院认为H公司应适当承担责任，因受不可抗力影响，H公司也不应承担自2020年1月23日起至北京市政府通知允许复工复产这段时间内的逾期办证责任，原告主张的自2020年1月23日以后的违约金应当予以核减。5.2021年2月22日，H公司已经通知业主办理分户产权登记，并为业主办证安排了代办公司，代办费已交给代办公司，其后若因代办公司或者办证机关的工作迟延，或者原告自身原因导致办证迟延的，H公司对此无法控制，亦不存在过错。根据预售合同第22条之约定，只有在因H公司原因导致未能及时办证的，才由H公司承担责任。根据双方合同的约定，H公司是“代收”代办证的费用，办证的责任主体（委托人）是原告，办证的受托人是代办公司，故如果H公司承担违约办证责任，则截止期限应为2021年2月22日。上述延期的总天数应当在原告的诉请中予以核减。
四是即使法院认为H公司应适当承担责任，原告主张的违约金亦过高，请求法院依法予以核减。在本案中，加建部分自房屋交付以来一直由原告使用，原告在无偿获得使用利益的情况下，未受有任何损失。同时，违约金的认定应当以实际损失为基础，不超过实际损失的30%。在无实际损失的情况下，要求H公司承担巨额违约金，不符合法律规定。若原告认为自己遭受了实际损失，应当就此承担举证责任，证明损失实际发生，并明确数额，否则应当认定为无损失。
五是原告对房屋加建存在过错，且无偿使用加建面积，实际是受益方。同时，原告委托加建的过错行为非但导致未能如期办证，还致使H公司产生巨大的罚款损失，现要求H公司支付巨额违约金，明显违背了公平原则和诚实信用原则。本案当中原、被告在预售合同中约定被告应于2015年7月31日前交房，因为无法按时交房，被告与原告签订了一份收房补充协议，被告向原告支付一个月的金额为23698元的延期交房补偿金，补偿的是2015年8月1日到8月31日一个月，故实际办证时间应当顺延31日，且上述补偿金额应当从违约金中扣除23698元。
法院查明
2015年7月21日，H公司（出卖人）与赵某杰（买受人）签订预售合同，双方在该合同约定，赵某杰购买门头沟区一号房屋（以下简称一号房屋），房屋总价7644377元。
预售合同第十二条第一款载明，（一）出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房。……如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。
预售合同附件五第1条载明，赵某杰应于2015年7月20日前向出卖人付清房款。
预售合同附件十《补充协议》第12条载明：（1）买受人在预售合同中关于办理房屋权属转移登记及代交税费的委托不得撤销。（2）买受人应在该商品房交付前提交办理该商品房权属转移登记与抵押登记所需的证件及相关材料。签署所需的相关文件，并缴纳委托费用及与该商品房权属转移登记与抵押登记相关的各项税费；该商品房交付后，如需补交文件或费用的，买受人应在收到出卖人或其指定的代办机构发出的通知之日起5日内补齐。买受人逾期提交前述证件与材料、逾期签署前述文件或逾期缴纳前述税费的，每逾期一日买受人应按该商品房总价款的万分之五向出卖人支付违约金，同时预售合同约定的初始登记与转移登记期限亦相应顺延，因延期办理权属转移登记与抵押登记所导致的相关后果与责任由买受人承担。
H公司于2015年7月26日向赵某杰出具购房款发票一张，发票金额共计7644377元。案涉房屋于2021年7月14日取得不动产所有权证书。
在本院审理的同类案件中，H公司自认不能办理该小区房屋初始登记的原因，系因房屋实测面积超出《建设工程规划许可证》许可的建筑规划面积。房屋建筑面积超规划的原因系业主委托案外人对阳台和结构洞口进行了封闭。同时，H公司自认未出售房屋也做了阳台和结构洞口封闭。
关于原告赵某杰的诉讼请求是否超过诉讼时效问题，原告认为其起诉没有超过诉讼时效，诉讼时效应当从办理完房产证次日即2021年7月15日开始算。
关于实际交房时间，H公司提交带有赵某杰签名的《资料/物品签收确认单》，《资料/物品签收确认单》载明赵某杰领取的资料、物品包括水卡、电卡、户门钥匙、业主手册等，证明实际交房时间应为上述确认单签字之日即2015年11月13日。赵某杰认可上述确认单中签字为本人所签，但不认可该证据的证明目的，其认为实际交房时间为2015年7月31日。
关于通知办证时间，H公司提交转移登记办理通知及相关照片，证明2021年2月22日，H公司在涉案房屋所在楼栋张贴上述通知，告知包括原告在内的相关业主房屋可以办理产权证了，故逾期办证违约金计算的时间也应截止到2021年2月22日。对上述证据，赵某杰表示，对张贴办证通知的情况不清楚，且对该证据的证明目的不予认可。此外，关于H公司称根据收房补充协议，原被告已就延期31天收房达成一致，且H公司已经向赵某杰支付了2015年8月1日至2015年8月31日的延期交房补偿金，该笔金额应当在逾期办证违约金中予以扣减,或将办证期限顺延31天，就上述情况，H公司向法院提供该公司与赵某杰签署的《收房补充协议》予以佐证。
上述协议载明：2015年7月，赵某杰收到H公司发送的《收房通知书》，双方对于收房标准存有分歧，就相关分歧，双方达成本协议。本协议签订时，赵某杰已经查验项目及房屋现状，对于现状有明确了解，双方系在此基础上签订本协议。对于赵某杰延期收房期间（自2015年8月1日至2015年8月31日止），H公司同意以赵某杰已付房款为基数，按照每日万分之一的标准，向赵某杰支付补偿金。赵某杰表示，此情况以法院认定核实为准。
另查，本院于2022年3月31日收到赵某杰提交的民事起诉状。
裁判结果
一、北京H公司于本判决生效之日起七日内支付赵某杰逾期办证违约金639834.35元；
二、驳回赵某杰的其他诉讼请求。
律师点评
依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。预售合同系本案双方当事人真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。H公司未按照合同约定按期为原告办理涉案房屋不动产权转移登记手续，应按照合同约定承担违约责任，原告主张的按照已交房款7644377元的万分之一的标准支付日违约金的意见，符合法律规定与合同约定，法院予以支持。
对H公司主张无法办证的原因系因赵某杰委托案外人将房屋进行加建、改建的意见，其未提交证据予以证明，且诉争项目的其他尚未出售的房屋亦进行了加建、改建，故H公司该辩解意见法院不予采纳。
对H公司辩称受疫情影响无法办证为由，要求免除相应违约责任的答辩意见，无事实和法律依据，法院不予采纳。H公司虽主张违约金计算标准过高，赵某杰没有实际损失，但未提交充分证据证实，故H公司主张降低违约金的意见，法院不予采纳。
H公司虽主张违约金计算标准过高，赵某杰没有实际损失，但未提交充分证据证实，故H公司主张降低违约金的意见，法院不予采纳。
关于逾期办证违约金的诉讼时效问题、计算期间、以及是否存在扣减的情况，逐一论述如下：
第一，关于时效问题。对H公司主张赵某杰起诉已超过诉讼时效的答辩意见,法院认为，迟延办证违约责任的请求权是基于合同之债所享有的债权请求权，应适用诉讼时效的有关规定；在不存在诉讼时效中断中止的情形下，按日累计的违约金请求权诉讼时效从债权人起诉之日倒推三年计算，对于超出三年之外的违约金请求权已罹于诉讼时效，法院不予支持。法院于2022年3月31日收到赵某杰提交的起诉状，且赵某杰未提供证据证明存在诉讼时效中断中止的情形，故法院对H公司该项答辩意见予以采纳，对赵某杰主张的逾期办证违约金的诉讼请求中超出诉讼时效的部分不予支持。
鉴于涉案房屋已在2021年7月14日取得房产证，故根据预售合同约定，该日期应当作为违约金计算截止之日，H公司辩称应以通知办证之日作为计算违约金截止之日，不符合合同约定，法院不予采纳。因此，法院对于赵某杰主张的2019年3月31日至2021年7月14日期间（837天）的违约金639834.35元（四舍五入后）予以支持。
第二，H公司辩称赵某杰未及时缴纳税费、逾期交纳房款，违约金起始计算日期应当顺延，以及根据收房补充协议应当顺延一个月计算违约金起始时间等意见，鉴于上述日期已在被法院确认的超过诉讼时效期间范围内，故对H公司的上述意见不再详细论证。
第三、对于H公司主张依据收房补充协议应从违约金总金额中扣减收房补充协议确认的补偿款项的答辩意见，法院认为从收房补充协议的内容来看，该协议是为解决H公司与住户之间对交房标准的分歧，以H公司向住户支付一个月补偿金为条件，住户同意以房屋现状办理交房手续。因该补偿金与逾期办证违约金无关，故法院对上述答辩意见亦不予采纳。
