北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
林某涛、赵某东称，请求依法裁定解除对涉案房屋的查封。
事实和理由：2021年10月12日案外人因办理其购买的涉案房屋的产权登记手续，北京市规划和国土资源管理委员会昌平不动产登记事务中心工作人员告知该房屋已被北京市昌平区人民法院查封，查封依据为北京市昌平区人民法院作出裁定书，现案外人对裁定书查封案外人购买的房屋提出异议，请求予以解除。2016年被执行人Y公司将其开发的涉案房屋出售给案外人，案外人于同年向被执行人Y公司支付了房款7043040元，被执行人Y公司将该房屋交付给案外人。
2019年1月24日案外人与被执行人Y公司签订了书面的《北京市商品房现房买卖合同》，同年被执行人Y公司向案外人开具了购房发票。案外人与被执行人Y公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同真实、合法、有效。案外人已按约定支付了全部购房款，且房屋已交付给案外人占有、使用，该房屋的所有权已归属案外人所有。
因被执行人Y公司与申请执行人有经济纠纷而查封该房产损害了案外人的权利。案外人认为贵院查封其名下的涉案房屋违反了法律规定，故向贵院提交申请，请求贵院依法撤销该执行行为，尽快对该房屋予以解除查封。
被告辩称
周某杰称，林某涛、赵某东对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，其执行异议请求和理由均不成立，应驳回其执行异议申请。理由如下：一、法院查封房屋登记在被执行人Y公司名下，其所有权属于被执行人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项规定，对于案外人的异议，人民法院应当审查案外人能否系权利人，该权利的合法性和真实性，该权利能否排除执行；已经登记的不动产，人民法院应当按照不动产登记簿登记的不动产权利人的标准判断其是否系权利人。
涉案房屋依法登记在被执行人Y公司名下，根据《民法典》第二百零九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”，不动产物权的转让必须经依法登记，且自记载于不动产登记簿时发生效力。林某涛、赵某东虽提供了《北京市商品房现房买卖合同》等证据，但涉案的不动产仍登记在被执行人Y公司名下，其所有权属于被执行人。
二、案外人未提交证据证明其名下无其他用于居住的房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一款第二项规定“（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。根据《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》第二条规定“严格执行住房限购政策，加强对居民家庭（含夫妻双方及未成年子女）购房资格的审查”，北京市房地产市场调控政策关于购房资格的审查认定是以居民家庭为单位，包含夫妻双方及未成年子女。因此，只有所购商品房用于居住且案外人家庭（含夫妻双方及未成年子女）名下无其他用于居住的房屋，才符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一款第二项规定情形。
本案中，案外人并未提交任何证据证明其家庭名下在北京市内不动产登记信息，现有证据不能证明涉案房屋为案外人家庭唯一用于居住的房屋。案外人为证明其家庭名下无其他用于居住的房屋，应提供案外人及其配偶、未成年子女在北京市内不动产登记信息。如案外人不能提供上述证据，则需承担举证不能的法律后果，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一款（二）项的规定情形，法院应依法驳回其执行异议申请。
三、涉案房屋至今未办理权属转移登记完全是案外人其个人原因所致。案外人与Y公司于2019年1月24日签订《北京市商品房现房买卖合同》，本案中，涉案房屋是现房销售，Y公司早已于2014年即办理完毕房屋初始登记，涉案房屋自签约之日即具备办理不动产权属转移登记的条件。案外人在完全没有客观障碍的情况下，却长达2年多的时间未依法办理产权登记，完全是其自身原因所致。按照《北京市商品房现房买卖合同》附件《补充协议》的约定，买受人接收商品房前，应缴清合同约定的所有款项，包括但不限于房价款、委托出卖人缴纳的契税、专项维修资金、测绘费和办理产权的相关费用。
本案中，案外人未按约定及时缴纳相关费用，直至2021年10月12日才向北京市规划和国土资源管理委员会昌平不动产登记事务中心办理房屋的产权登记手续，此时涉案房屋已被法院查封。涉案房屋未办理过户登记是因异议人自身原因造成的，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。综上所述，林某涛、赵某东对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，请法院依法驳回其执行异议申请。
法院查明
周某杰与Y公司商品房预售合同纠纷一案，本院作出调解书，主要内容为：一、Y公司于2021年9月20日前支付周某杰逾期交房违约金22165元；二、周某杰放弃其他诉讼请求；周某杰据此向本院申请强制执行，本院立案受理。执行过程中，本院于2021年11月10日查封了Y公司名下涉案房屋。案外人林某涛、赵某东就此向本院提出书面异议。
另查，Y公司（出卖人）与林某涛、赵某东（买受人）签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定出卖人以出让方式取得坐落于昌平区地块的建设用地使用权，买受人购买的商品房现已取得房屋所有权证，该商品房房屋坐落为昌平区；该商品房的规划性质为住宅、储藏及设备用房；总价款7043040元；买受人采取下列第4种方式（其他方式）付款；出卖人应当在2013年10月30日前向买受人交付该商品房。该合同还约定有其他内容。
合同尾部落款时间为2019年1月24日，林某涛、赵某东称该时间是网签合同时间，原始合同在网签时被收回了。林某涛、赵某东另提供了2016年3月21日至2018年3月20日年度的物业服务费增值税发票、中国银联的刷卡单据，证明涉案房屋已经交付案外人占有、使用，案外人按照相关规定向物业公司支付了物业服务费；提供了住房维修基金收据、测绘费收据，证明其交了房屋的维修基金、测绘费；提供了银行客户回单、北京银联商务的刷卡单据、增值税发票，证明其已支付全部购房款。
庭后，林某涛、赵某东向本院补充提供了北京市规划和自然资源委员会出具的林某涛、赵某东、高蕊不动产登记信息查询结果告知单，证明案外人夫妻及其子女名下无住房。
裁判结果
中止对坐落于北京市昌平区房屋的执行。
律师点评
案外人对执行标的主张所有权或者其他足以阻却执行标的转让、交付的实体权利的，可以向执行法院提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
本案中，林某涛、赵某东在涉案房屋被查封之前已与Y公司签订了书面的房屋买卖合同，支付了全部价款，涉案房屋系规划性质为住宅、储藏及设备用房的商品房，且根据林某涛、赵某东庭后提供的不动产登记信息查询结果告知单显示其名下无其他用于居住的房屋，故案外人林某涛、赵某东的异议请求，符合上述法律规定，法院予以支持。
