(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案例重述
（一）当事人信息
1. 原告：张某辉。
2. 被告：王某灏。
（二）诉讼请求
1. 请求判令解除双方于 2021 年 3 月 14 日签署的《房屋转让协议》。
2. 请求判令被告返还原告购房款 120 万元。
3. 请求判令被告赔偿原告政府土地收益损失 197134 元及测绘服务损失 8000 元。
4. 请求判令被告按照合同约定支付违约金 30 万元。
5. 请求判令被告赔偿房屋拆改费损失 8000 元。
6. 请求就案涉房屋的房屋拍卖款由原告优先受偿。
7. 诉讼费由被告承担。
（三）事实与理由
2021 年 3 月 14 日，原被告签订《房屋转让协议》，约定被告将位于宣武区某号房屋转让给原告，转让价格 148 万元。协议约定原告先付 120 万元用于解除房屋抵押，过户当日付剩余 28 万元。同时约定被告不得隐瞒重要事实，房屋产权无争议。
合同签订后，原告依约支付 120 万元，并垫付测绘费 8000 元、补缴政府土地收益 197134 元。但在办理过户时，因案外人以继承纠纷为由起诉被告并查封了案涉房屋，导致无法过户。原告认为合同目的无法实现，遂提起诉讼。
（四）被告辩称
被告王某灏辩称自己无违约行为，不同意支付违约金。原告主张的费用应自行承担。签协议时不知会被起诉，房屋被保全是因为原告过户时间长，且保全错误，房屋是个人所有。若解除合同，需等房屋卖出后才能还钱。不同意认定违约及解除合同。
（五）法院查明
案涉房屋所有权人为王某灏。2021 年 3 月 14 日，双方签订《房屋转让协议》，约定了房屋转让相关事宜及付款方式、产权无争议等内容。2021 年 3 月 15 日，原告支付 120 万元，当日办理抵押登记。
为办理过户手续，原告支付了政府土地收益、测绘费及拆除违章费用，被告对这些费用予以认可。2021 年 5 月，因被告涉及继承纠纷，案涉房屋被查封，现该案尚在审理中。
（六）裁判结果
1. 解除双方签订的《房屋转让协议》。
2. 被告返还原告购房款 120 万元。
3. 原告有权对案涉房屋折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。
4. 被告赔偿原告政府土地收益损失、测绘服务费损失、房屋拆改费损失。
5. 被告支付原告违约金 30 万元。
二、案件分析
（一）合同效力及违约认定
1. 双方签订的《房屋转让协议》系真实意思表示，内容合法有效。
2. 由于被告涉及诉讼，案涉房屋被查封，无法办理过户手续，致使原告合同目的无法实现，被告构成根本违约。
（二）法律后果
1. 合同解除后，被告应返还购房款、赔偿损失并承担违约责任。
2. 原告就 120 万元购房款设定了抵押权并办理了抵押登记，有权对案涉房屋拍卖款优先受偿。
三、办案心得
（一）明确合同约定
在本案中，原告与被告签订的《房屋转让协议》明确了双方的权利义务，包括付款方式、产权无争议、违约责任等重要条款。在处理类似案件时，律师应仔细审查合同条款，确保当事人的权益得到明确约定。
（二）及时固定证据
原告在履行合同过程中，及时固定了支付购房款、垫付费用等证据，为后续主张权利提供了有力支持。在房屋交易纠纷中，律师应提醒当事人保留相关证据，如付款凭证、费用发票等。
（三）准确主张权利
原告根据合同约定和法律规定，准确地提出了解除合同、返还购房款、赔偿损失、优先受偿及支付违约金等诉讼请求。律师在处理类似案件时，应根据具体情况，合理确定诉讼请求，确保当事人的合法权益得到充分保障。
（四）应对违约金调整抗辩
被告主张违约金过高，请求法院调整。原告通过提供资金占用损失和房屋差价损失的证据，反驳了被告的抗辩。在处理违约金纠纷时，律师应充分考虑当事人的实际损失，准备好相关证据，以应对对方可能提出的违约金调整抗辩。
总之，在处理房屋转让合同纠纷案件中，律师需要明确合同约定，及时固定证据，准确主张权利，并应对可能出现的抗辩，以提高案件的胜诉率，为当事人提供优质的法律服务。
