(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件详情
（一）原告诉求
原告周某文向法院起诉，请求判令北京市昌平区一号房屋、二号房屋归其所有。理由是其为周某德、秦某的独生女儿，2009年3月14日，周某德作为被拆迁人与北京T公司签《北京市集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议》及补充协议，拆迁安置人口包括周某德、秦某、周某文。3月15日，周某德又签《优惠回迁楼期房买卖临时协议》，购买了一号房屋和二号房屋。2013年10月30日房屋验收交付。2013年11月2日，周某文与周某德、秦某签《财产分家协议》，约定两套房屋归周某文所有，后周某德与T公司签《房屋产权人确认协议》确认周某文为产权人。因出售方原因房屋未具备产权登记条件，周某文要求享有房屋权利，并在可登记时由父母协助登记。
（二）被告与第三人回应
1. 被告：周某德和秦某均同意周某文的诉讼请求。
2. 第三人：徐某不同意，称2013年11月26日周某德已将一号房屋出售给他，他已履行合同义务且居住至今，不同意一号房屋归周某文。
（三）法院查明情况
1. 周某德与秦某曾是夫妻，育有周某文。他们在昌平区某村有宅院，2009年宅院拆迁，周某德与T公司签补偿协议和补充协议，后又签回迁楼买卖临时协议，获得两套安置期房，即一号房屋和二号房屋。2013年7月2日，二人登记离婚，离婚协议对房屋有约定：一号房屋归周某德，二号房屋归周某文，且双方承诺各自分得房屋不得出让，百年后都归周某文。
2. 2013年10月30日，周某文办理回迁安置房屋入住手续。11月2日，三人签《财产分家协议》，约定一号房屋归周某文所有（周某德生前可居住），二号房屋归周某文所有（秦某生前可居住），周某文需履行赡养父母义务。之后，周某德将一号房屋卖给徐某，2019年周某文起诉要求徐某返还房屋后撤诉，2020年再次起诉。
3. 回迁楼交付后，二号房屋由周某文、秦某居住，一号房屋由周某德使用。周某文、周某德、秦某与T公司签《房屋产权人确认协议》，确认两套房屋产权人为周某文。2013年11月26日，周某德与徐某签《房屋买卖居间合同》及补充协议，徐某付100万元购房款，周某德交房，现房屋由徐某及其家人居住。两套房屋都未取得产权证书。
4. 庭审中，徐某提交周某德签名捺印的《承诺书》（2019年10月21日），内容为一号房屋是其离婚后个人财产，与女儿无关，他有权处分，分家协议中关于房屋归女儿继承的约定未履行，已将房屋卖给徐某。周某德不认可其真实性，秦某称不清楚内容，周某文对真实性和证明目的都不认可。
二、裁判结果
1. 位于北京市昌平区一号房屋归周某文使用，待具备办理产权登记条件时，所有权归周某文所有，周某德对该房屋享有居住权。
2. 位于北京市昌平区二号房屋归周某文使用，待具备产权登记条件时，所有权归周某文所有，秦某对该房屋享有居住权。
3. 驳回周某文的其他诉讼请求。
三、案件分析
（一）房屋共有与处分问题
1. 涉案两套房屋是安置给周某文、周某德和秦某的，属于三人共有。周某德、秦某离婚时对房屋的分配未经周某文同意，且协议约定“各自分得的房屋不得出让”，所以周某德将一号房屋卖给徐某是无权处分。
2. 即使徐某提交的《承诺书》是周某德所写，也只是周某德的单方承诺，不能改变其无权处分的性质。因为共有人处分不动产需经占份额三分之二以上按份共有人同意或全体共同共有人同意（另有约定除外），在此案中这种处分明显违反约定。
（二）善意取得问题
1. 对于徐某是否能取得一号房屋所有权，需看是否满足善意取得条件：一是受让人受让不动产时是善意的；二是以合理价格转让；三是依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
2. 在本案中，一号房屋尚未取得产权证，且房屋性质与特定身份相关。虽然房屋已交付给徐某，但所有权并未转移，不满足善意取得的全部条件。
（三）协议效力问题
周某文与周某德、秦某签订的《财产分家协议》是真实意思表示，得到拆迁人T公司确认，且不违反法律法规强制性规定，是有效协议。所以，周某文依据此协议主张涉案两套房屋所有权是合理合法的。
四、办案心得
（一）证据把握与运用
1. 《财产分家协议》和《房屋产权人确认协议》是关键证据。它们明确了周某文对房屋的权利，证明了房屋分配是家庭共同的意思表示且得到相关方认可。在庭审中，通过强调这些协议的合法性和关联性，有力地支持了周某文的诉求。
2. 对于徐某提交的《承诺书》，从对其真实性的质疑入手，分析即使是周某德所写，也因违反之前的一系列约定而不具有改变房屋权属的效力，削弱了徐某主张的依据。
（二）法律条文运用
1. 依据共有人对共有不动产的管理和处分规定，清晰指出周某德的行为属于无权处分，为案件定性提供准确法律依据。同时，通过对善意取得制度的详细解读，说明徐某不符合善意取得条件，进一步巩固周某文的权利主张。
2. 强调《财产分家协议》符合民事法律行为的有效要件，不违反法律法规强制性规定，以此反驳可能对协议效力提出的质疑，确保周某文依据协议主张权利的路径合法有效。
（三）庭审策略与应对
1. 在庭审中，有条理地陈述案件事实，将房屋拆迁、协议签订、房屋使用和买卖等复杂过程清晰呈现。围绕周某文对房屋所有权的主张，详细阐述法律依据和证据支持，让法官全面理解案件情况。对于徐某提出的观点，针对性地进行反驳，如对《承诺书》的质证，维护周某文的合法权益。
2. 面对案件中的复杂情况，如房屋未取得产权证、存在多个协议且有冲突等问题，灵活运用法律和证据。在主张周某文权利的同时，考虑到房屋现状和各方利益关系，提出合理的解决方案，即明确房屋使用权和未来所有权归属，同时保障周某德、秦某的居住权，使整个案件处理既符合法律规定又具有合理性和可操作性。
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