(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件情况
（一）原告诉求
原告赵雅霞向本院提出以下诉讼请求：
1. 判令赵雅君、周坤、周宇超立即返还北京市昌平区 H 号院，并腾空房屋（房屋价值约 15 万元）。
2. 要求赵雅君、周坤、周宇超赔偿损失 10 万元。
3. 要求赵雅君、周坤、周宇超承担本案诉讼费。
（二）事实与理由
赵雅霞与赵雅君是同胞姐妹。2005 年，赵雅君为解决子女就近上学问题，与赵雅霞协商暂住进 H 号院（物权人是赵雅霞），待子女上大学后搬走。如今赵雅君孩子已上班，但仍拒绝返还。这导致赵雅霞在外租房，产生损失，为维护自身合法权益，赵雅霞诉至法院。
（三）被告答辩
1. 赵雅君辩称：根据物权规定，返还原物需是无权占有不动产或动产，权利人才可要求返还原物。本案中我方并非无权占有，而是合理合法占有，且赵雅霞并非适格权利人，所以不同意返还，也不同意赔偿损失。赵雅君称自己自出生至今一直在 H 号院，虽婚后户口也未离开。涉案房屋是其在 2004 年 4 月经父母同意，对老旧危房拆除重建而成。拆除重建期间，父母在老房院内居住，其他兄弟姐妹未提出异议。2004 年秋建完北房 4 间，2005 年春继续施工，2005 年秋天增建东西南相连的 6 间配房。赵雅君认为自己是 X 村 H 号院内农民，对相应宅基地本身享有使用权，使用过程未受其他共同使用权人阻挠，且得到 H 号院有户口的四人（父母、自己和女儿）支持。同时，赵雅霞在 X 村另有规划宅基地，根据一户一宅原则，赵雅霞应按政府规划的宅基地生活居住。此外，H 号院房屋建成已 15 年，赵雅霞现在主张权利已超过诉讼时效。
2. 周坤、周宇超辩称：答辩意见同赵雅君。
二、法院查明事实
（一）家庭与宅基地情况
赵父与赵母是夫妻，婚后育有三子二女，分别是赵贤、赵坤、赵湘、赵雅霞、赵雅君。赵雅君与周坤是夫妻，婚后育有一女周宇超。赵父、赵母在北京市昌平区 X 村南有一处宅基地，即 H 号院（涉案宅院），院内原有北房四间（东、西房各两间）。1994 年赵雅霞经审批取得同村另一处宅基地，门牌号 F 号，赵湘婚后（约 1998 年）在 F 号院内居住至今。
（二）分家与调解情况
1999 年 1 月 4 日，赵父、赵母、赵贤、赵坤、赵湘、赵雅霞签订《分家单》，内容包括：长子赵贤分得东头房屋宅院一处、次子赵坤分得北头房屋宅院一处、三子赵湘分得房屋宅院一处、二老居住的 H 号院归赵雅霞。《分家单》签订后，H 号院仍由赵父、赵母居住。2006 年 3 月 8 日，赵父、赵母、赵雅霞、赵湘在见证人和 X 村委会主持下签订《调解协议》，约定：一、在 X 村南，赵父的房屋及宅基地使用权归赵雅霞所有。二、在另一处赵雅霞的房屋及宅基地使用权归赵湘所有（赵父和赵雅霞宅基地对调）。三、在重新办理宅基地建设使用证时，另一处宅基地办到赵湘名下，村南的办到赵雅霞名下。四、此协议自当事人签字之日起实行。经向赵父、赵母、赵贤、赵坤、赵湘核实，他们对《分家单》内容无异议，赵父、赵母、赵湘对《调解协议》内容也无异议。
（三）房屋建设与居住争议情况
2004 年，赵雅君经赵父、赵母及赵雅霞同意，将 H 号院中原房屋拆除，新建北房四间、东房二间、西房二间、南房二间。房屋竣工后，赵雅君、周坤、周宇超入住 H 号院，赵父、赵母搬至另处宅院居住。2018 年，双方因涉案宅院房屋腾退问题产生争议，2019 年 7 月赵雅霞诉至本院。
（四）户籍与宅基地情况
赵雅霞、赵湘、赵雅君均是北京市昌平区 X 村农业家庭户，赵雅霞、赵雅君户籍地址均为 X 村 H 号，赵湘户籍地址为 X 村 F 号。周宇超是非农业家庭户，户籍地址为 X 村 H 号。周坤是农业家庭户，户籍地址为北京市昌平区 E 号，且在该村有宅基地（E 号）。
（五）原告主张损失的证据与质证情况
赵雅霞称主张的 10 万元损失是自 2008 年 3 月至今在外租房居住产生的费用，并提交以下证据：1. 2016 年 1 月 1 日 - 2017 年 1 月 1 日期间的《房屋租赁合同》；2. 北京市丰台区人民法院判决书（赵雅霞与刘俊贵的离婚判决）。赵雅君、周坤、周宇超质证意见：1. 对租赁合同真实性和证明目的不认可；2. 对民事判决书真实性认可，但对证明目的不认可，认为该判决可证明赵雅霞与刘俊贵无共同财产，说明涉案宅院非赵雅霞所有。
（六）法院释明情况
庭审中，经法院向赵雅君、周坤、周宇超释明，如果法院确认涉案宅院宅基地使用权人为赵雅霞，是否提出反诉要求赵雅霞给予其对涉案宅院投资（翻建房屋等）补偿，赵雅君、周坤、周宇超均表示不提出反诉，坚持原答辩意见。
三、裁判结果
1. 赵雅君、周坤、周宇超于本判决生效后九十日内将北京市昌平区 H 号宅院及院内房屋腾退给赵雅霞。
2. 驳回赵雅霞的其他诉讼请求。
四、案件分析
（一）证据与宅基地使用权归属
在民事诉讼中，当事人对自己的主张有责任提供证据，否则将承担不利后果。宅基地使用权的相关问题，需依据土地管理法等法律和国家规定来判断。从《村民建房用地申请审批表》《村民建房用地批复存根》以及法院的询问笔录等证据可以看出，H 号院宅基地使用权人是赵父和赵母，二人也是原房屋所有权人，F 号院宅基地使用权人是赵雅霞。
《分家单》和《调解协议》是各方当事人真实意思表示。赵湘作为本村农民和赵父、赵母的三子，依据农村宅基地分配制度，有权获得父母宅基地使用权，赵父、赵母也有权处分自己财产。赵湘与赵雅霞同属一个集体经济组织（均为农业家庭户），二人互换宅基地使用权不违反法律、行政法规的强制性规定和宅基地相关政策的禁止性规定，且符合农村家庭财产分割习惯，所以《分家单》和《调解协议》有效，不侵害赵雅君、周坤和周宇超的利益。由此，根据这两份协议，涉案 H 号宅基地使用权人应为赵雅霞。
（二）房屋建设与宅基地使用权关系
根据法律规定，宅基地使用权人对集体土地享有占有和使用权利，有权依法利用土地建造住宅及其附属设施。涉案 H 号宅院房屋虽由赵雅君、周坤投资建设，但建设行为是经权利人赵雅霞同意且为方便自住，这种建设行为并不导致所有权及使用权转移。而且经法院释明后，赵雅君、周坤、周宇超仍坚持答辩意见。所以，赵雅霞要求赵雅君、周坤和周宇超腾退 H 号院内房屋证据充分，符合法律规定，法院予以支持。赵雅君、周坤对 H 号宅院的投资补偿可另行主张权利。
（三）对被告抗辩理由的分析
1. 赵雅君、周坤、周宇超称赵雅霞违反“一户一宅”规定，但赵雅霞是用自己宅基地与他人互换，并非有两处宅基地，此辩解与事实不符。
2. 虽赵雅霞在离婚诉讼中夫妻双方陈述无共同财产，但不能据此否定之前的相关证据，进而推定赵雅霞对涉案宅院不享有使用权。
3. 对于诉讼时效问题，不动产物权的权利人请求返还财产不适用诉讼时效，所以赵雅君、周坤、周宇超关于诉讼时效的辩解不成立，法院不予采纳。
（四）原告主张的损失赔偿问题
赵雅霞主张的租金损失依据不足。其提交的租赁合同承租人不是赵雅霞，离婚民事判决书也不足以证明她在外租房居住，所以法院对其租金损失主张不予支持。
五、办案心得
（一）证据审查是关键基础
办理此类宅基地房屋纠纷案件，证据审查至关重要。从宅基地原始审批资料到家庭内部的分家单、调解协议，再到各方当事人的户籍信息等，每一个证据都可能影响案件走向。需要仔细分析证据的合法性、真实性和关联性，比如本案中对《分家单》和《调解协议》的审查，要考虑签订主体、内容是否符合法律和当地习惯，以此确定宅基地使用权归属。对于当事人提交的证明损失的证据，如租赁合同，要从细节入手，审查其真实性和能否达到证明目的，为案件分析和策略制定筑牢基础。
（二）法律与政策的准确运用
宅基地纠纷涉及众多法律和政策规定，如土地管理法关于宅基地的规定、农村集体土地相关政策以及物权方面的法律。准确理解和运用这些规定是胜诉的核心。在本案中，涉及宅基地使用权的取得、转让，一户一宅原则，以及不动产物权请求权是否受诉讼时效限制等法律问题。律师要深入研究这些规定，将案件事实与法律规定紧密结合，如分析赵湘与赵雅霞互换宅基地的合法性，反驳被告关于赵雅霞违反一户一宅规定的抗辩，通过准确运用法律和政策为当事人争取有利结果。
（三）应对复杂事实与反驳策略
此类案件事实往往复杂，各方当事人利益交织，抗辩理由多样。在本案中，被告提出的合理占有、诉讼时效、一户一宅等抗辩理由需要仔细应对。律师要提前梳理案件事实，对可能出现的抗辩做好准备。在反驳时，要以扎实的证据和准确的法律依据为支撑，从多个角度进行分析。例如，针对被告的合理占有抗辩，从宅基地使用权的原始归属、协议约定以及房屋建设背景等方面进行反驳，清晰阐述我方观点，让法官全面了解案件事实和法律依据，从而维护当事人合法权益。
总之，处理宅基地房屋纠纷案件需要律师具备全面的知识体系、严谨的证据分析能力和灵活的庭审应对技巧，为当事人提供专业、有效的法律服务。若您遇到类似案件，欢迎与我们团队联系，我们将竭诚为您服务。
