(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景与原告诉求
（一）原告起诉事由与请求
原告宋某鹏向本院提出如下诉讼请求：
1. 判令被告刘某芬协助原告将坐落于北京市西城区 Y 号房屋变更登记至王某伟、宋某鹏名下。
2. 由被告支付本案诉讼费、保全费。
（二）原告主张的事实与理由
2014 年 4 月 18 日，宋某鹏与刘某芬双方签订了《借名购房协议》。协议约定，宋某鹏以刘某芬的名义购买位于北京市西城区 Y 号房屋。协议签订后，宋某鹏支付了首付购房款，并以刘某芬名义办理了银行按揭贷款，且一直按月支付该按揭贷款。此外，宋某鹏一直实际占有并使用该房屋，同时承担了物业费、暖气费、修缮费等各项费用。如今，依据双方签订的合同约定，宋某鹏希望将该借名房屋进行过户，但刘某芬却一直不予配合，虽经多次协商，仍未解决。
二、被告与第三人的答辩意见
（一）被告答辩意见
刘某芬辩称不同意宋某鹏的诉讼请求，理由主要有以下三点：
第一，宋某鹏以刘某芬名义购房的原因是其自身不具备北京市的购房资格，并非年龄因素。刘某芬认为，根据相关规定，双方所签订的协议违反了国家法律法规的强制性政策规定，应属无效。
第二，某银行及 X 公司的抵押均是真实有效的，对于这两方的欠款，刘某芬认为应通过房屋拍卖后偿还，余款再根据宋某鹏与刘某芬之间的经济纠纷另案解决。
第三，对于王某伟，刘某芬认为不能因其具有购房资格就认定宋某鹏具备相应购房资格。
（二）第三人陈述意见
1. 第三人 X 公司
X 公司作为诉争房产的抵押权人，于 2018 年 12 月 5 日与刘某芬签订《信托贷款合同》，约定向刘某芬发放贷款 183 万元，贷款用途为公司周转，此合同经北京市某公证处赋予强制执行效力。同日，双方签署《房产抵押合同》，刘某芬以其名下位于西城区 Y 号房屋为贷款提供抵押担保。目前，X 公司的债权已受偿，其表示宋某鹏的诉讼请求与 X 公司无关，若法院判决刘某芬协助过户，X 公司不持异议，如需其协助，将积极配合。
2. 第三人某银行
刘某芬于 2014 年 11 月 19 日在某银行获取二手楼住房贷款。某银行表示其债权已受偿，宋某鹏的诉讼请求与银行无关，若法院判决刘某芬协助过户，银行不持异议，如需其协助，将积极配合。
3. 第三人王某伟
王某伟同意宋某鹏的诉讼请求。
三、法院查明事实
1. 借名购房协议内容
2014 年 4 月 18 日，宋某鹏（甲方）与刘某芬（乙方）签署《借名购房协议》，约定内容如下：
2014 年 4 月 18 日，甲方以乙方名义购买西城区 Y 号商品房一套，乙方同意甲方以自己的名义购买该房屋。所购房屋的所有权归甲方，乙方无偿代甲方持有。购房首付款、按揭房款、中介费等所有因购房产生的款项均由甲方承担并处理，所有交款凭据由甲方保管。甲方享有对所购房屋全权占有、使用、收益及处分的权利。因甲方实际占有并使用该楼房，乙方不得做出影响甲方正常使用的行为，在甲方使用过程中，涉及须乙方出面签名等事项，乙方应给予配合。
乙方及其配偶、直系亲属不得对该房屋主张任何权益，更不得将其作为遗产发生继承关系。乙方负责将本协议购房事宜告知乙方的所有利害关系人，包括父母、子女及配偶。作为代理人和名义产权人的乙方，在任何情况下不得对该楼房进行侵占、破坏、转卖、出租、抵押及赠与等行为，若有此类行为均无效，造成甲方损失的应当承担相应责任。对于乙方造成的违约行为，直接或间接给甲方造成的任何损失，由乙方负责，甲方可对乙方保留继续追究法律责任的权利。自签订本协议之日起，表示甲乙双方自愿同意达成协议内容，并履行协议义务直至房产证有机会过户至甲方名下之日止。
2. 房屋买卖合同与贷款情况
2014 年 4 月 18 日，杜某雪（出卖人）与刘某芬（买受人）签署《北京市存量房屋买卖合同》，房屋成交价格 2490000 元。同时，杜某雪与刘某芬签署《装修款补充协议》，约定房屋总价款为 3020000 元（含房屋配套设施折价款 530000 元）。
为支付购房款，某银行与刘某芬签订《个人贷款借款合同》，贷款金额为 174 万元，贷款期限从 2014 年 11 月 19 日至 2044 年 11 月 19 日。刘某芬以所购房屋为抵押物为某银行的债权提供抵押担保，并办妥抵押登记，某银行为抵押权人。2022 年 3 月 15 日，某银行向本院陈述刘某芬名下贷款已结清，若法院判决刘某芬协助将案涉房屋所有权转移登记至宋某鹏名下，某银行不持异议，在办理转移登记过程中如需某银行协助，其将积极配合。
2018 年 12 月 5 日，刘某芬与 X 公司签署《信托贷款合同/房产抵押合同》，刘某芬向 X 公司借款 183 万元，并以其名下西城区 y 号不动产为贷款提供抵押担保，且办妥抵押登记手续，X 公司为抵押权人。2022 年 3 月 15 日，X 公司向本院陈述刘某芬名下贷款已结清，若法院判决刘某芬协助将案涉房屋所有权转移登记至宋某鹏名下，X 公司不持异议，在办理转移登记过程中如需 X 公司协助，其将积极配合。
经询问，宋某鹏和刘某芬均认可案涉房屋的购房款均由宋某鹏支付，刘某芬向某银行、X 公司借款的实际用款人、实际还款人均为宋某鹏。
3. 房屋现状与原告购房资质情况
经查，案涉房屋现登记在刘某芬名下。刘某芬认可购买案涉房屋后，宋某鹏为实际占有、使用人，案涉房屋的物业费、供暖费、网费等均由宋某鹏交纳。
宋某鹏为证明其现符合在北京购房资质要求，提交了申请日期为 2021 年 8 月 27 日、购房家庭类别为 A.本市户籍居民家庭、申请核验人为王某伟、家庭成员为宋某鹏、王某伟的在京购房资质核验申请表截图，显示该家庭名下拥有 0 套住房，核验结果为初步核验通过。
四、裁判结果
于本判决生效之日起五日内，被告刘某芬协助将坐落于北京市西城区 Y 号房屋的所有权转移登记至王某伟、宋某鹏名下。
五、案件分析
（一）合同效力分析
1. 借名购房协议的性质与意思表示
在本案中，宋某鹏与刘某芬签署的《借名购房协议》是整个案件的核心。从协议内容来看，双方对于借名购房的各项事宜，包括房屋所有权归属、购房款支付方式、房屋使用权益等都有明确约定。这些约定清晰地表明了双方的真实意思表示，即宋某鹏是房屋的实际购买者，刘某芬只是名义上的购房人。
2. 协议与法律法规的关系
虽然在签署《借名购房协议》时，宋某鹏不符合北京市的购房资质要求，但案涉房屋是商品房。对于此类借名购买商品房且就房屋权利归属等约定，属于双方当事人的意思自治范畴。在一般情况下，这种约定并不违反法律、法规的强制性规定，也未达到损害他人合法权利或公共利益从而导致合同无效的程度。因此，法院对刘某芬主张合同无效的答辩意见不予采信，认定《借名购房协议》真实有效，对双方均具有法律约束力，双方应当按照协议履行各自的义务。
（二）房屋所有权转移条件分析
1. 购房资质与原告请求依据
现宋某鹏提交的证据显示其已经符合北京市的购房资质要求，这使得他要求刘某芬协助办理案涉房屋所有权转移登记手续具备了合同依据。这一条件的满足是支持宋某鹏诉讼请求的重要因素之一，因为购房资质是房屋所有权合法转移的前提条件之一。
2. 抵押情况对所有权转移的影响
案涉房屋虽曾存在抵押登记情况，但某银行和 X 公司作为抵押权人，均已向法院陈述其债权已受清偿，对抵押物的转移不持异议。这意味着抵押情况不再构成案涉房屋所有权转移的障碍，不会阻断房屋所有权的正常转移程序。
3. 涉及第三人王某伟的情况分析
关于刘某芬提出的不能以王某伟具有购房资格来确认宋某鹏具备相应购房资格的答辩意见，从法律角度来看是站不住脚的。宋某鹏与王某伟系夫妻关系，宋某鹏作为合同权利人要求将案涉房屋转移登记至二人名下，王某伟也表示同意，这属于当事人对自身权利的自由处分，符合法律规定，法院对此予以认可。
六、办案心得
（一）对合同条款的深入理解和运用
在处理此类借名购房纠纷案件时，对《借名购房协议》条款的深入理解至关重要。这份协议不仅是双方权利义务的依据，也是判断案件走向的关键。从协议签订的背景、目的到每一个具体条款的约定，都需要仔细分析。例如，在本案中，关于房屋所有权归属、双方在购房过程中的责任分担以及对房屋使用的限制等条款，都为主张协议的有效性提供了有力支持。通过深入挖掘这些条款的内涵，能够准确地把握案件的核心，为当事人争取合法权益。
（二）证据收集与整理的重要性
证据是诉讼的灵魂。在本案中，涉及到多方面的证据，如购房款支付凭证、房屋使用费用缴纳记录、购房资质核验申请表截图、与银行和 X 公司的贷款相关文件等。这些证据相互印证，形成了一个完整的证据链，有力地支持了宋某鹏的诉讼请求。在收集证据过程中，要注重证据的完整性和关联性，不放过任何一个可能对案件有影响的细节。同时，要对证据进行合理的整理和分类，以便在庭审过程中能够清晰、准确地向法院呈现，增强证据的说服力。
（三）对法律法规和政策的准确把握
借名购房案件往往涉及到复杂的法律法规和政策问题，尤其是关于购房资格限制方面的规定。作为律师，需要对这些法律法规和政策有准确、深入的理解。在本案中，要准确判断《借名购房协议》是否违反法律法规的强制性规定，以及宋某鹏当前的购房资质是否符合要求，都需要对相关法律和政策进行详细的研究和分析。只有这样，才能在面对类似案件时，准确地为当事人制定诉讼策略，有效应对对方可能提出的各种抗辩理由，最终实现胜诉的目标。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
