(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景与诉讼请求
（一）原告诉称
原告吴悦芳向本院提起诉讼，提出以下诉讼请求：
1. 请求确认被告周正辉将北京市东城区×××号房屋赠与被告齐思莹的行为无效。
2. 要求被告齐思莹向原告吴悦芳返还涉诉房屋并办理过户手续，第三人苏俊达承担连带责任，过户费用由齐思莹及第三人苏俊达承担。
3. 诉讼费由被告承担。
（二）事实与理由
原告吴悦芳与被告周正辉于1982年登记结婚。自1998年起，周正辉与被告齐思莹存在婚外同居关系。2003年，原告与周正辉共有的位于本市东城区×××街×××号、×××号房屋拆迁，除安置商业回迁房外，获得涉诉房屋（北京市东城区×××号）一套。周正辉隐瞒原告，借用第三人刘梓轩的名义与北京市东城区住宅发展中心签订就地安置合同书，以258350元价格购买涉诉房屋，购房款由周正辉支付。2006年产权证下发后，周正辉让刘梓轩将涉诉房屋以买卖形式无偿过户至齐思莹名下。原告认为，周正辉此举未经其同意，擅自将夫妻共有财产赠与齐思莹，侵犯了自身合法权益，且违反公序良俗。
二、各方答辩意见
（一）被告周正辉辩称
原告所述事实属实。东城区×××街×××、×××号房屋是夫妻共同财产。拆迁回购涉诉房屋时，周正辉借刘梓轩之名购买。之后，周正辉通知刘梓轩将涉诉房屋过户给齐思莹。周正辉同意原告的诉讼请求。
（二）被告齐思莹辩称
1. 齐思莹与周正辉仅为生意伙伴关系，并非同居关系。
2. 原告申请撤销赠与的诉请已超过法律规定的一年内行使权利的时限，已无权主张。
3. 涉诉房屋原产权人为刘梓轩，齐思莹从刘梓轩处购买，买卖关系合法有效。周正辉既非涉诉房屋权利人，亦非利害关系人，齐思莹购买涉诉房屋与周正辉、吴悦芳无关，不存在房产赠与关系。
4. 涉诉房屋产权如通过赠与转移，需在房产管理部门进行赠与登记，否则赠与法律事实不成立。原告未提交相关登记文件，不存在其主张的赠与。
5. 涉诉房屋产权人为刘梓轩。若周正辉出资购买，周正辉与刘梓轩之间是债权债务关系。
6. 刘梓轩取得涉诉房屋产权源于其户口在被拆迁房屋内，其与周正辉可能存在私下交易，但与法律规定冲突，不能成立。因此，齐思莹不同意原告的诉讼请求。
（三）第三人刘梓轩述称
刘梓轩户籍在东城区×××街×××号。涉诉房屋系周正辉借用其名义购买，刘梓轩不享受任何拆迁待遇，拆迁权益由周正辉享受，拆迁安置手续由周正辉办理，刘梓轩未参与也未支付购房款。刘梓轩与齐思莹不相识，2006年按周正辉要求以买卖形式将涉诉房屋过户至齐思莹名下，齐思莹未付款。刘梓轩同意原告的诉讼请求。
（四）第三人苏俊达述称
苏俊达与齐思莹系夫妻关系，认可齐思莹的陈述意见，不同意原告的诉讼请求。
三、法院查明事实
（一）拆迁安置协议相关情况
1. 2001年11月28日，东城住宅发展中心与周正辉签订《安置协议书》，约定周正辉房屋共5间，建筑面积65.8平方米，属私产权，用于非住宅用途。周正辉同意按原建筑面积就地安置，东城住宅发展中心将其就地安置，具体位置和建筑面积以规划图纸为准，双方将另行签订补充协议。周正辉要求增购450平米。
2. 2001年12月28日，东城住宅发展中心与吴悦芳签订《安置协议书》，约定吴悦芳房屋共2间，建筑面积23平方米，属公房产权，同意按原建筑面积就地安置等。
3. 2004年3月22日，北京市东城区房屋土地经营管理中心与吴悦芳签订《协议书》，约定吴悦芳承租的2间、建筑面积23平方米房屋回迁时，安置面积等同于原承租公房面积部分，产权归甲方，继续出租给乙方。吴悦芳提出购买回迁房（甲方产权部分）申请，甲方同意按每建筑平方米3500元价格出售，吴悦芳于协议签订时一次性付80500元，产权归吴悦芳。吴悦芳于2004年3月24日支付房价款。2004年4月21日，吴悦芳申请将座落在东城区的2间23平米私房产权无偿转让给周正辉。
4. 2004年4月23日，东城住宅发展中心与周正辉签订《非住宅返还安置补充协议书》，安置周正辉建筑面积为243.44平方米，其中地上122.06平方米、地下121.38平方米，周正辉应支付房价款1209690元。
（二）涉诉房屋相关情况
1. 第三人刘梓轩的户口于1997年迁入本市东城区×××街×××号，单独立户。
2. 2003年10月16日，周正辉、吴悦芳（代理人周正辉）、刘梓轩（代理人周正辉）与东城住宅发展中心分别签订《就地安置合同》，购买就地安置住房三套。其中，东城住宅发展中心与刘梓轩签订的《民安危改区就地安置合同》显示，刘梓轩在拆迁区域有正式住房，选择就地安置方式，购买建筑面积51.67平方米的普通住宅，房价款合计258350元。
3. 2003年11月5日，刘梓轩向周正辉出具委托书，将×××街×××号拆迁安置等一切事宜全权委托周正辉办理。2003年11月7日，东城住宅发展中心与刘梓轩（代理人周正辉）签订《就地安置补充协议书》。
4. 2004年5月10日，刘梓轩取得涉诉房屋所有权证。2005年12月23日，刘梓轩（卖方）与齐思莹（买方）签订《房屋买卖协议书》，约定出售价格为313016.86元。2006年1月12日，涉诉房屋过户至齐思莹名下，但齐思莹未按协议向刘梓轩支付购房款。
（三）证据情况
庭审中，吴悦芳提交周正辉银行交易流水，证明涉诉房屋虽由刘梓轩签订就地安置合同，但实际是周正辉借名购买，购房款及公共维修基金由周正辉交纳，涉诉房屋由周正辉使用，周正辉是实际权利人，周正辉让刘梓轩将涉诉房屋过户至齐思莹名下，齐思莹未付款，实为赠与。周正辉、刘梓轩认可。齐思莹提交银行交易流水及个人业务凭证，称其2003年提取40万现金用于支付购房款，且多次向周正辉汇款，对周正辉的付款即为支付涉诉房屋购房款，周正辉对此不予认可。此外，原告方证人苏某（当时拆迁公司工作人员）到庭作证，证明拆迁补偿三套就地安置住房，购房人根据周正辉要求确定，刘梓轩有户口可作为购房人，购房款均由周正辉交纳。
四、裁判结果
1. 确认被告周正辉将北京市东城区东房屋赠与被告齐思莹的行为无效。
2. 驳回原告吴悦芳的其他诉讼请求。
五、案件分析
（一）涉诉房屋产权归属认定
从拆迁安置情况来看，吴悦芳、周正辉是×××街×××、×××号房屋拆迁的合法受益人。涉诉房屋虽由刘梓轩与北京市东城区住宅发展中心签订《安置合同》并领取所有权证，但周正辉和刘梓轩均陈述涉诉房屋是周正辉借刘梓轩之名购买，刘梓轩未实际出资。综合考虑，在购买涉诉房屋时，周正辉与刘梓轩的借名买房关系成立。由于周正辉与吴悦芳是夫妻关系，且同为拆迁合法受益人，涉诉房屋应为吴悦芳、周正辉夫妻共同财产。
（二）刘梓轩与齐思莹之间的交易性质分析
刘梓轩在周正辉授意下与齐思莹就涉诉房屋签订《房屋买卖协议书》并过户，但齐思莹未能提供详实有效证据证明其支付了购房款及存在真实购买行为。因此，刘梓轩在周正辉授意下将涉诉房屋过户给齐思莹的行为，应认定为周正辉对齐思莹的赠与行为，双方形成赠与合同法律关系。
（三）周正辉行为的法律效力分析
周正辉在吴悦芳不知情的情况下，擅自处分夫妻共同财产，这种行为侵犯了吴悦芳的合法权益。根据法律规定，这种无权处分损害共有人利益的赠与行为是无效的。所以，原告要求确认周正辉将涉诉房屋赠与齐思莹的行为无效的诉讼请求，理由充分，得到法院支持。但对于原告要求齐思莹返还房屋、办理过户的诉讼请求，因本案是确认合同效力纠纷，该请求不宜在本案中一并解决，可另行处理。
六、办案心得
（一）证据收集是关键
在本案中，原告方能够提供周正辉的银行交易流水等关键证据，清晰地证明了涉诉房屋的实际购买情况以及资金流向，这对于确定借名买房事实和周正辉的赠与行为至关重要。这些证据成为支撑诉讼请求的有力依据，也为法官认定事实提供了直观的材料。因此，在办理类似案件时，务必重视证据收集工作，深入挖掘与案件相关的各种证据，不放过任何可能影响案件走向的细节。
（二）理清法律关系是基础
本案涉及复杂的法律关系，包括夫妻财产关系、借名买房关系、赠与合同关系等。作为律师，需要准确梳理这些关系，明确各方的权利和义务。只有在清晰的法律关系框架下，才能准确判断案件的走向，制定合理的诉讼策略。对于每一个可能影响案件结果的法律要点，都要进行深入研究和分析，确保在庭审中能够准确阐述观点，说服法官。
（三）关注细节和庭审表现
在庭审过程中，细节决定成败。例如，对于对方提交的证据要进行细致的质证，指出其中的漏洞和不合理之处。本案中，对被告齐思莹提交的银行流水等证据的质证，对于反驳其主张起到了关键作用。同时，律师的庭审表现也非常重要，要清晰、准确、有条理地陈述观点，回答法官的问题，展现出专业的素养和自信，赢得法官的信任，从而为案件的胜诉增加砝码。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
