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一、案件梳理
（一）当事人信息
原告（反诉被告）方：原告陈跃、苏薇向法院提起诉讼，请求确认编号为 2018XXXXX 的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及编号为 C170XXXX 的《北京市存量房屋买卖合同》均于 2020 年 7 月 16 日解除；要求被告赵铭、恒兴公司共同支付违约金 34 万元；请求判令被告立即配合原告办理解除网签；诉讼费由被告承担。
原告称 2018 年 7 月 7 日，与被告赵铭签订《房屋买卖合同》，将共同共有的位于北京市通州区一号房屋以 170 万元出售给赵铭。合同约定赵铭分阶段支付房款，签订当日支付购房定金 5 万元，2018 年 10 月 1 日前支付 60 万元用于原告还清银行贷款解除抵押，第二笔款项支付后 30 日内支付 104 万元并办理过户，剩余 1 万元交房时付清。
合同签订当日，赵铭支付定金 5 万元，2018 年 9 月 26 日，恒兴公司支付购房款 65 万元。2018 年 11 月 5 日，赵铭指定恒兴公司为最终买受人，同日，原告与恒兴公司签订《网签合同》。此后二被告未再支付购房款并表示无力支付，2020 年 7 月 15 日，原告与恒兴公司委托人及第三人经纪公司申请注销网签，2020 年 7 月 16 日，签订《解除合同协议》，约定 2020 年 7 月 20 日前解除网签合同，二被告支付违约金 34 万元，从已付 70 万元中扣除，剩余 36 万元交房时退还，但恒兴公司拒不配合解除网签，原告暂未退款，故诉至法院。
被告（反诉原告）方：被告赵铭称 2018 年与配偶林晓商议出售林晓婚前天津房产，凑钱在通州购买公寓，经第三人经纪公司推荐看中案涉房屋，谈好价格 173.5 万元并支付定金 3.5 万元，后签订购房合同又付 5 万元定金。因天津房产卖房款未及时到账，9 月到账后林晓转 105 万元到公司账户用于支付 65 万元购房款，后续签订网签合同。因自己将公司购房款 40 万元转至个人账户用于生意周转，导致购房资金缺口，生意失败无法凑齐房款，与原告商谈延期并签订延期补充协议。
针对原告变更解除合同时间，主张继续履行。被告恒兴公司辩称原告一房二卖，《房屋买卖合同》主体赵铭不具有购房资格且合同版本违规无效，只有其与原告签订的《网签合同》合法有效。恒兴公司具有购房主体资格和履约资金实力，称原告收到 65 万元后未按约定配合过户交房，《补充协议》及《注销申请表》等系原告、被告赵铭及第三人恶意串通欺骗恒兴公司，《解除合同协议》与《网签合同》无关。同时，恒兴公司提起反诉，要求确认《房屋买卖合同》无效，原告、被告赵铭及经纪公司连带返还购房款 1635980 元并承担利息，确认《网签合同》有效，可从返还购房款中留 130 万元用于履行《网签合同》。
第三人：第三人联盛公司表示同意解除合同，《网签合同》注销申请表已签字，因被告未到场网签注销程序未走完，对原告解除合同时间无意见。针对恒兴公司反诉，称买卖双方签署的合同及协议均系真实意思表示，合法有效。签订《房屋买卖合同》时赵铭和林晓夫妻二人沟通一致才签署，赵铭收取林晓款项系夫妻间事务，不清楚其财务状况。赵铭、林晓还差卖方 100 万元房款，不存在恒兴公司所说支付 1635980 元及利息。恒兴公司为购买本案房屋成立，天津武清卖房与本案无关。赵铭看房时已知其无购房资格，最初决定过户到其他公司名下，后决定用恒兴公司购买，卖方和经纪公司均同意配合并进行网签。网签价格 130 万元与《房屋买卖合同》约定总价款包含装修等补偿款 40 万元不冲突。恒兴公司所述 16.5 万元系赵铭延期付款补偿，赵铭砍价后双方达成合同价 170 万及额外给陈跃 3.5 万元辛苦费。因买方资金未到位导致无法过户，台球厅事情未实施。林晓支付赵铭 33.6 万元与卖方无关。联盛公司积极协调买方违约处理方案，但买方拖延导致卖方起诉。
（二）案件背景事实
房屋买卖及付款情况：2018 年 6 月 28 日，原告与赵铭及联盛公司签订《买卖定金协议书》，赵铭支付定金 35000 元。2018 年 7 月 7 日，原告与赵铭签订《房屋买卖合同》，赵铭陆续支付定金及部分房款共 70 万元。2018 年 11 月 5 日，赵铭指定恒兴公司为最终买受人，原告与恒兴公司签订《网签合同》。此后二被告未再支付剩余 100 万元购房款。
房屋交付及居住情况：2018 年 7 月 13 日，原告将案涉房屋交付赵铭，赵铭于 2019 年 4、5 月搬入居住，2020 年 4 月 12 日至 12 月 25 日期间，恒兴公司将房屋出租，2021 年 3 月 1 日，原告收回房屋。
合同变更及解除协商情况：因赵铭未按时支付房款，2018 年 12 月 27 日签订《补充协议》延期付款，2020 年 1 月 10 日，陈跃出具《购房补充约定》，但双方未就装修冲抵房款达成一致。2020 年 7 月 15 日，联盛公司提交《注销申请表》，2020 年 7 月 16 日，签订《解除合同协议》，后赵铭与原告曾约定若 2020 年 12 月底前付清剩余 100 万元则合同继续履行，否则合同解除，赵铭未履行给付义务。
当事人关系及资金往来：林晓与赵铭购买案涉房屋时系夫妻关系，恒兴公司由林晓独资成立。林晓向恒兴公司及赵铭转账多笔，合计 1635980 元，赵铭认可收到，但仅部分作为购房款支付给原告。
（三）证据及事实查明情况
原告证据及主张：原告提交《买卖定金协议书》《房屋买卖合同》《网签合同》《最终买受人指定证明书》《补充协议》《注销申请表》《解除合同协议》等证据，主张合同解除，被告支付违约金并配合解除网签。
被告证据及主张：被告赵铭提交相关转账记录及陈述资金使用情况等，主张继续履行合同。被告恒兴公司提交《借条》、转账记录等证据，主张《房屋买卖合同》无效，《网签合同》有效，要求返还购房款及利息并继续履行《网签合同》。
第三人陈述：第三人联盛公司提交《补充协议》《注销申请表》等证据，陈述合同签订、履行及协商过程，支持原告部分主张，反驳恒兴公司反诉。
二、争议焦点
（一）原告诉求
请求确认编号为 2018XXXXX 的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及编号为 C170XXXX 的《北京市存量房屋买卖合同》均于 2020 年 7 月 16 日解除。
要求被告赵铭、恒兴公司共同支付违约金 34 万元。
请求判令被告立即配合原告办理解除网签。
诉讼费由被告承担。
（二）被告诉求
被告赵铭主张继续履行合同。
被告恒兴公司要求确认《房屋买卖合同》无效，原告、被告赵铭及联盛公司连带返还购房款 1635980 元并承担利息 838256.62 元（暂计算至 2021 年 10 月 18 日，之后利息另算），确认《网签合同》有效，可从返还购房款中留 130 万元用于履行《网签合同》。
（三）争议焦点
《房屋买卖合同》与《网签合同》的效力认定。
合同是否应当解除，解除时间如何确定。
被告是否应当支付违约金及金额确定。
购房款返还责任主体及金额确定。
恒兴公司主张的利息是否应当支持。
三、裁判结果
原告陈跃、苏薇与被告赵铭签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：2018XXXXX）于 2020 年 7 月 16 日解除。
原告陈跃、苏薇与被告恒兴公司于 2018 年 11 月 5 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：C170XXXX）于 2020 年 7 月 16 日解除。
原告陈跃、苏薇扣除被告赵铭、恒兴公司应当支付的违约金 340000 元后，将剩余购房款 395000 元退还被告恒兴公司，于本判决生效之日起七日内执行清。
被告赵铭、恒兴公司协助原告陈跃、苏薇办理坐落于北京市通州区一号房屋解除网签备案手续，于本判决生效之日起七日内执行清。
四、案件分析
（一）法律依据分析
《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定，依法成立的合同，受法律保护，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。本案需判断案涉合同是否依法成立并生效。
《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中关于违约金的约定及违约情况的认定需依据该条规定。
对于合同效力的判断，需依据法律法规的强制性规定，违反强制性规定的合同无效。恒兴公司主张《房屋买卖合同》无效，需审查其是否符合无效情形。
（二）证据及事实认定分析
合同效力认定：原告与赵铭签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，虽赵铭不具有购房资格，但双方在签订时知晓该情况且合同约定最终买受人可指定，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。恒兴公司以合同不符合示范文本通知为由主张无效，缺乏法律依据。《网签合同》系各方对于恒兴公司作为最终买受人达成的一致意见，亦合法有效。
合同解除认定：被告未按约定支付购房款，构成违约，各方签订《注销申请表》和《解除合同协议》，达成解除合意。虽恒兴公司称受胁迫签订，但未提交证据。之后原告与赵铭约定若 2020 年 12 月底前付清剩余房款则合同继续履行，否则合同解除，赵铭未履行，合同具备解除条件，故确定合同解除时间为 2020 年 7 月 16 日。
违约金及购房款返还认定：《解除合同协议》约定了违约金金额和支付方式，被告违约应支付违约金 34 万元。关于购房款返还，原告收到 73.5 万元（含定金 35000 元转化为购房款），扣除违约金后应退还 39.5 万元给恒兴公司。恒兴公司主张的利息因系自身违约导致合同解除，无合同及法律依据，不予支持。
（三）法律适用及裁判逻辑分析
法院依据相关法律规定，对各方提交的证据进行审查，综合判断合同效力、违约情况及各方责任。在确认合同合法有效且被告违约的情况下，支持原告解除合同、支付违约金及办理解除网签的诉求，同时对恒兴公司的反诉请求进行合理审查和驳回，维护了合同的严肃性和当事人的合法权益。
五、胜诉办案心得
（一）重视合同约定及履行证据收集
在房屋买卖合同纠纷案件中，合同约定是判断各方权利义务的关键。律师要指导当事人全面收集合同文本、付款凭证、交付凭证、沟通记录等证据，形成完整的证据链条。如本案中，原告通过收集《房屋买卖合同》《网签合同》《解除合同协议》及付款记录等证据，有力证明了合同约定及被告违约事实，为胜诉奠定基础。
（二）准确把握合同效力及解除条件
面对复杂的合同关系和争议，律师要准确依据法律规定判断合同效力，分析合同解除条件是否成就。本案中，准确判断《房屋买卖合同》和《网签合同》的效力，以及依据被告违约和各方协商情况确定合同解除条件，是案件胜诉的核心要点。
（三）合理应对反诉及争议焦点
被告提出反诉时，律师要冷静分析反诉请求的合理性，针对争议焦点进行有力反驳。在本案中，针对恒兴公司关于合同效力、购房款返还及利息等反诉请求，通过对证据的梳理和法律规定的运用，合理反驳其主张，维护了原告的合法权益。同时，在庭审过程中，要清晰阐述己方观点，引导法庭关注关键事实和法律适用，提高胜诉概率。
