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一、案件梳理
（一）合同签订背景
2009 年 11 月 12 日，购房者苏晨与房产开发商 A 公司签订《商品房预售合同》。合同约定 A 公司将位于房山区一号的房屋出售给苏晨。房屋总价款为 626748 元，付款方式为商业贷款，苏晨支付首期购房总价款的 20.22%，其余价款向某银行借款支付。
（二）合同关键条款
A 公司应在 2010 年 12 月 31 日前交付房屋。合同第二十条 “转移登记” 约定，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用 1000 元。若因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起 1095 日取得房屋所有权证书的，出卖人按买受人全部已付款的 0.1% 向买受人支付违约金。合同附件十补充协议第 8 条约定，买受人同意按出卖人制订的程序和规定办理房产证并缴纳产权办理相关费用。在房屋交接时，买受人须交纳契税、公共维修基金、实际测量测绘费、印花税、产权代办费等费用（由出卖人代收）。出卖人在买受人入住之日起三年内将《房屋所有权证》办理完毕，若因出卖人原因未能如期办理，出卖人按《主合同》第二十条承担违约责任。
（三）合同履行情况
合同签订后，苏晨向 A 公司交纳了购房款，并于 2013 年 12 月 9 日将在某银行的住房贷款 50 万元办理了全部提前还款手续。苏晨称 2011 年 9 月 19 日涉案房屋已符合收房条件，但因其当时用不着未去收房，实际收房时间是 2013 年 11 月 9 日。A 公司于 2012 年 10 月 26 日取得涉案房屋所在楼栋的权属证明。然而，苏晨至今未取得涉案房屋的权属证书。
（四）诉讼提起
苏晨认为 A 公司的行为构成违约，遂向法院提起诉讼。请求判令被告支付原告自 2016 年 11 月 10 日至实际取得房屋权属证书之日止的逾期办理房屋权属证书违约金（暂计至 2021 年 7 月 20 日）139151.12 元；判令被告依约履行合同义务为原告办理案涉房屋的转移登记；诉讼费用由被告承担。A 公司未到庭答辩，亦未向法院提交答辩状。
二、争议焦点
（一）原告诉求
原告苏晨提出三项诉讼请求。一是请求判令被告 A 公司支付自 2016 年 11 月 10 日至实际取得房屋权属证书之日止的逾期办理房屋权属证书违约金（暂计至 2021 年 7 月 20 日）139151.12 元；二是请求判令被告依约履行合同义务为原告办理案涉房屋的转移登记；三是诉讼费用由被告承担。苏晨依据《民法典》《房屋买卖合同司法解释》等相关法律规定，认为被告未按合同约定时间办理房屋权属证书构成违约，应承担相应责任。
（二）被告情况
被告 A 公司未到庭答辩，亦未提交答辩状，未对原告的诉求提出明确抗辩意见。
（三）核心争议
本案核心争议主要有两点。其一，A 公司是否存在逾期办理房屋权属证书的违约行为，若存在，应承担何种违约责任。其二，苏晨主张的违约金数额是否合理，是否需要进行调整。
三、裁判结果
北京 A 公司于本判决生效之日起十日内协助苏晨办理位于北京市房山区一号的房屋所有权证。
北京 A 公司于判决生效之日起十日内给付苏晨自 2016 年 11 月 9 日起计算至 2021 年 9 月 28 日止的逾期办理房屋权属证书违约金 111187 元。
驳回苏晨的其他诉讼请求。
四、案件分析
（一）合同效力认定
A 公司与苏晨在自愿基础上签订的《商品房预售合同》，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方均应按照合同约定和法律规定全面适当地行使权利、履行义务。
（二）违约责任认定
根据预售合同约定，A 公司应在苏晨入住之日起三年内将《房屋所有权证》办理完毕，苏晨实际收房时间为 2013 年 11 月 9 日，截至法庭辩论终结之日，A 公司已逾期办理房屋所有权证，应当承担违约责任。
（三）违约金调整
苏晨主张的违约金过低要求予以调整。法院综合考虑苏晨因房屋所有权证办理迟延而遭受损失的情况，结合合同履行情况、当事人过错程度，并根据公平原则和诚实信用原则考量，酌情对违约金标准予以调整，并暂计算至法庭辩论终结之日。A 公司经法院合法传唤，未到庭应诉，法院依法缺席判决。
五、胜诉办案心得
（一）精准把握合同条款
在处理商品房买卖合同纠纷案件时，律师要精准把握合同中的关键条款，如房屋交付时间、权属证书办理时间、违约责任等。在本案中，明确合同中关于办理权属证书的时间约定以及违约金的计算方式，是判断开发商是否违约以及承担何种责任的重要依据。律师应仔细研究合同条款，确保对合同的理解准确无误，为当事人的诉求提供坚实的合同依据。
（二）充分收集与整理证据
证据在诉讼中起着至关重要的作用。律师要协助当事人充分收集与案件相关的证据，如购房合同、付款凭证、贷款还款记录、房屋交付通知、房屋实际交付时间证明等。在本案中，苏晨提供了购房合同、付款凭证以及提前还款手续等证据，证明其已履行合同义务，而开发商未按约定办理权属证书。通过完整的证据链条，有力地支持了当事人的主张。
（三）合理运用法律规定
熟悉并合理运用相关法律规定是胜诉的关键。律师要深入理解《民法典》《房屋买卖合同司法解释》等法律法规中关于商品房买卖的规定，以及关于违约责任承担、违约金调整等方面的规定。在本案中，律师依据相关法律规定，向法院提出开发商违约以及调整违约金的合理诉求，使当事人的合法权益得到法律的保障。
