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一、案件梳理
(一)家庭与房屋权属背景
原告林萱、林瑶为同胞姐妹。被告陈宇平、周丽系夫妻,陈浩是他们的儿子。被告陈宇阳、刘兰系夫妻,陈宇阳与陈宇平是同胞兄弟。原、被告均为某镇某村村民。涉诉宅院位于北京市顺义区某镇某村,集体土地建设用地使用证编号为顺 - 某乡某村集建(证)字第某号,登记在陈宇平名下。涉诉宅院原本有北正房五间,还有一间棚子,之后陈宇平把宅院给了陈宇阳。
(二)房屋交易情况
2004 年 10 月 8 日,陈宇平、陈宇阳、周丽、陈浩、刘兰与林瑶、林萱就涉诉宅院签订了《购房协议书》,约定原告以 44000 元购买被告位于某村某路某号的房院一所,包括北房六间。协议签订后,原告支付了购房款,被告交付了宅院以及《集体土地建设用地使用证》,此后原告一直占有使用该宅院。林萱是北京市顺义区某镇某村的农业户口,林瑶则是城镇居民户口。
(三)诉讼提起
林萱、林瑶向法院提起诉讼,请求确认 2004 年 10 月 8 日签订的《购房协议书》有效。林瑶表明在 2010 年 10 月 2 日,她把在涉诉宅院享有的份额出售给了林萱,对涉诉宅院不再主张权利。
二、争议焦点
(一)原告诉求
原告林萱、林瑶请求法院确认 2004 年 10 月 8 日签订的《购房协议书》有效。为此,她们提交了《集体土地建设用地使用证》《购房协议书》《买卖房屋草契》《收条》,以及 2010 年 10 月 2 日的《协议书》和《收条》等证据,以此证明购房行为真实有效,林萱也是实际购房人。
(二)被告抗辩
被告陈宇平、周丽、陈浩、陈宇阳、刘兰不同意原告的诉求。他们认为实际购买人只有林瑶,林萱只是介绍人。《买卖房屋草契》原始版本中没有林萱的名字,《购房协议书》原始机打文字的买方信息里也没有林萱的名字,林萱的名字是后来手写加上去的,并非卖方认可的买方身份。此外,林瑶不属于本村集体成员,没有购买本村宅基地的资格,房屋买卖协议违反了《中华人民共和国土地管理法》以及《农村宅基地管理办法》,应属无效。被告还提交了没有林萱名字的《买卖房屋草契》和相关证明来支持自己的主张。
(三)核心争议
本案的核心争议主要有两点。其一,林萱是否为涉诉宅院的共同购买人;其二,2004 年 10 月 8 日签订的《购房协议书》是否因违反法律规定而无效。
三、裁判结果
法院判决原告林瑶、林萱与被告陈宇平、周丽、陈浩、陈宇阳、刘兰于 2004 年 10 月 8 日签署的《购房协议书》有效。
四、案件分析
(一)购买人身份认定
虽然《购房协议书》中林萱的名字是手写的,但结合陈宇阳、陈宇平在 2004 年 10 月 8 日出具的收条,上面明确写明收到林瑶、林萱的购房款,法院依法确认涉诉宅院的购买方是林瑶和林萱,不采信被告关于林萱只是介绍人的说法。
(二)合同效力判定
农村房屋买卖合同纠纷涉及农村宅基地使用权的转让。农村宅基地归村农民集体所有,农村房屋具有社会福利性质,与宅基地不可分割。依据相关法律法规和政策,农村宅基地使用权与特定身份相关联,禁止城镇居民在农村购置宅基地。然而在本案中,陈宇平、周丽、陈浩、陈宇阳、刘兰虽对林萱、林瑶提交的 2010 年 10 月 2 日的《协议书》真实性存疑,但没有提交证据证明该协议书是虚假的,也无法证明双方存在恶意串通的情况,所以法院确认该协议书真实有效。林瑶在庭审中明确表示已将其享有的涉诉宅院份额全部出售给林萱,此时林萱拥有了涉诉宅院的全部权利。因为林萱是本村集体经济组织成员,涉诉宅基地全部份额仍在本村集体经济组织手中。法院从维护市场交易安全、当事人合理预期以及诚实信用原则出发,考虑到交易的自愿性、真实性、连贯性,最终确认《购房协议书》有效。
五、胜诉办案心得
(一)精准把握证据细节
处理这类农村房屋买卖合同纠纷案件,律师必须精准把握证据细节。本案中,通过分析《购房协议书》中林萱名字的形式以及收条内容等细节,确定了林萱的购买人身份,为后续判定合同效力打下基础。律师要协助当事人仔细梳理证据,挖掘证据之间的关联,形成有力的证据支撑。
(二)深入研究法律政策
深入研究与农村宅基地、房屋买卖相关的法律规定和政策至关重要。律师要清楚理解农村宅基地的权属性质、流转限制以及相关政策导向。在本案中,准确把握农村房屋买卖合同无效的根本原因,以及特殊情形下合同效力的认定,有力地应对了被告基于法律政策提出的抗辩,为当事人争取到有利结果。
(三)关注合同履行及权属变动
关注合同履行过程以及房屋权属变动情况对案件处理非常关键。本案中,林瑶将其份额转让给林萱这一行为,使得宅基地最终由本村集体经济组织成员持有,这一关键变动影响了合同效力的判定。律师应全面了解案件事实,包括合同履行细节和权属变化,为当事人制定合理的诉讼策略。
(四)应对被告复杂抗辩
面对被告复杂的抗辩理由,律师要有清晰的应对思路。本案被告从购买人身份和合同合法性等多方面提出抗辩,律师需要逐一分析反驳。通过合理运用证据和准确解读法律,回应被告的质疑,让法院能够准确认定案件事实,支持当事人的诉求。