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一、案件梳理
家庭与房产背景：原告林宇华的母亲张婉芳于 2013 年 3 月 6 日去世，父亲林宏明于 2019 年 12 月 2 日去世。父母共育有三个子女，分别为林宇华、妹妹林悦、弟弟林强。涉案房屋原本是北京市 A 公司的福利分房，1996 年 6 月 11 日通过单位出售公有住房的方式变为个人所有，登记在林宏明名下。从房屋档案资料的《单位出售公有住房房价计算表》可知，该房屋折合男女方工龄共 59 年后计算房价明细，属于父母的夫妻共同财产。
纠纷引发：父亲林宏明去世后，2020 年 4 月 19 日起，林宇华多次与林强协商父母遗产处理事宜，要求林强出示老人遗嘱，并提出自己对遗产的处理意见，希望兄妹三人共同协商。但林强一直未出示遗嘱，坚称父母遗产都归自己所有。6 月 27 日，林宇华给林强发长微信，再次要求林强提出遗产处理意见、出示遗嘱，并对过往矛盾作出解释，要求林强回复。然而，林强始终不予理睬，且从未告知林宇华该房产早在 2016 年 6 月就已通过买卖合同过户给自己。
房产过户情况：2020 年 8 月，林宇华到北京西城房产交易中心查询得知，父母的房产在四年前，即 2016 年 6 月 29 日，林强与父亲林宏明签署了位于西城区一号房产的买卖合同，并于同年 6 月 30 日到北京市西城区不动产登记事务中心申请将产权人变更为林强。林强明知该房产是房改房，属于父母夫妻共同财产，在不动产登记机关询问时，未如实告知上述情况，对询问其是否知悉异议不当应承担的责任时，选择空白不答。该合同买卖成交价格为 100 万元，而 2016 年涉案房屋所在楼的房价每平米约 7 万元，涉案房屋面积 66.65 平米，当时市场价值约 467 万元，100 万元明显低于市场价，且无 100 万元买房款的银行资金流转记录。
被告抗辩与第三人意见：林强辩称不同意林宇华的诉讼请求。他称自己与父母共同生活 40 年，一直照顾父母生活起居，而林宇华一直在外地生活，仅过年过节回来探望，未尽赡养义务。林宏明有自书遗嘱将房屋留给自己，老人主动提出将房屋过户给自己并配合办理手续，房屋过户是老人真实意愿，符合法律规定的民事法律行为有效要件。房屋虽以买卖形式过户，但实际是赠与，且自己和林宏明占有房屋超过三分之二份额，有权处分房屋。
第三人林悦同意林宇华诉讼请求，认为合同无效。母亲张婉芳去世后，父亲林宏明在未征得其他继承人同意的情况下，私自处分涉案房产，侵犯了他们的继承权，自己不放弃继承权，且表示父亲 2017 年搬出去单独居住后，自己也尽到了很多赡养和帮助义务。
二、争议焦点
原告诉求：原告林宇华请求确认被告林强与林宏明于 2016 年 6 月 29 日签署的《存量房屋买卖合同》无效。林宇华认为林强与父亲签署的合同侵犯了自己的继承权，属于法律判定合同无效的相关条款，林强的购房行为违背其在《购房承诺书》中的承诺要求，应承担法律责任和赔偿责任。
被告抗辩：被告林强认为房屋过户是老人真实意愿，自己与父母长期共同生活尽到赡养义务，老人有自书遗嘱将房屋留给自己，虽以买卖形式过户但实际是赠与，且自己和林宏明占有房屋超过三分之二份额有权处分，林宇华在老人去世后提起诉讼违背老人意愿，林宇华多年未尽赡养义务。
核心争议：本案核心争议在于被告林强与林宏明签署的《存量房屋买卖合同》是否有效，即林宏明擅自处分夫妻共同财产的行为是否侵犯了其他继承人的合法权益，以及林强所主张的房屋过户是老人真实意愿且自身有权处分的说法能否成立。
三、裁判结果
确认林宏明与林强于 2016 年签订的《存量房屋买卖合同》无效。
四、案件分析
房屋权属性质认定：根据在案证据，涉案房屋是张婉芳与林宏明的夫妻共同财产。张婉芳生前未留遗嘱，其死亡后，继承人未对房屋进行继承分割，应按法定继承处理。
合同效力判定：林宏明在未征得其他继承人同意的情况下，擅自将涉案房屋以明显低于市场价的价格出售给林强。这种行为侵犯了林宇华作为继承人的合法权益。从合同订立的程序看，林强在不动产登记机关询问时未如实告知房屋权属情况，存在隐瞒行为；从合同价格看，远低于市场价值且无资金流转记录，不符合正常交易逻辑。因此，依据相关法律规定，该合同应属无效。
被告抗辩理由分析：林强虽称有自书遗嘱，但未在诉讼中有效出示；其主张与父母共同生活尽赡养义务及有权处分房屋等理由，不能改变林宏明擅自处分夫妻共同财产侵犯其他继承人权益的事实，也无法成为合同有效的合法依据。
五、胜诉办案心得
深入调查取证：代理此类案件，律师要深入调查房屋的权属来源、交易背景等关键信息。本案中，通过对房屋档案资料的详细查阅，明确房屋为夫妻共同财产，为后续判定合同无效奠定基础。同时，对房产交易价格、资金流转情况的调查，有力证明了合同交易的不合理性。
准确适用法律：精准理解和运用相关法律条款至关重要。在本案中，准确把握夫妻共同财产的界定、法定继承的规定以及合同无效的情形，在庭审中有力支撑原告的诉求，反驳被告的抗辩。
有效应对被告抗辩：面对被告复杂的抗辩理由，律师要有清晰的应对思路。提前预判被告可能提出的观点，如赡养义务、遗嘱等问题，收集证据进行针对性反驳。在本案中，针对被告关于赡养义务和有权处分房屋的抗辩，通过法律规定和事实证据进行有力回击，引导法官查明事实真相。
强化庭审陈述逻辑：庭审中，律师要清晰、有条理地陈述案件事实和法律依据。按照房屋权属认定、合同订立情况、被告行为违法性等逻辑顺序进行阐述，使法官能够快速、准确理解案件核心要点，从而做出有利于己方当事人的判决。
