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案件梳理
当事人关系
甲商贸公司：购房人（原告）
乙开发公司：房地产开发企业（被告）
丙租赁公司：抵押权人（第三人，原某公司）
涉案房屋情况
一号房屋：位于北京市大兴区，规划用途为办公，合同总价 207.0588 万元，已支付全款并实际占有
关键事实
购房与抵押背景：
2020 年 12 月，甲商贸公司与乙开发公司签订《商品房认购书》，2021 年 1 月完成网签并签订《商品房现房买卖合同》，同年 1 月接收房屋并实际使用；
丙租赁公司于 2020 年 5 月对涉案房屋设立抵押权（担保债权 2.5 亿元），2020 年 6 月办理抵押登记，2020 年 12 月出具《抵押权人同意抵押房屋销售的声明》。
争议起因：
甲商贸公司要求乙开发公司办理产权登记，但因房屋存在抵押登记受阻；
丙租赁公司主张抵押权合法有效，即使同意销售，仍对房屋享有追及权，拒绝注销抵押登记。
法律程序：
丙租赁公司曾就抵押债权申请强制执行，涉案房屋在执行范围内；
甲商贸公司提起诉讼，请求排除抵押权并办理过户。
争议焦点
抵押权人同意销售后的权利限制：
丙租赁公司出具《同意销售声明》后，是否丧失对涉案房屋的抵押权？
购房人权利与抵押权的冲突：
甲商贸公司作为法人购买办公用途房屋，能否对抗在先抵押权？
法律适用问题：
本案应适用《民法典》还是《物权法》认定抵押权效力？
案件分析
一、合同效力与抵押权设立
购房合同的有效性：甲商贸公司与乙开发公司签订的《商品房现房买卖合同》系真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方应履行合同义务（《民法典》第 119 条）。
抵押权的合法性：丙租赁公司与乙开发公司签订《抵押合同》并办理登记，抵押权依法设立（《物权法》第 187 条），但《同意销售声明》构成对抵押房产转让的特别许可。
二、抵押权人同意销售的法律后果
《物权法》第 191 条的适用：根据《物权法》第 191 条，抵押权人同意转让抵押财产的，转让价款应提前清偿债务或提存，抵押权人对转让后的房产丧失物上追及力，仅可就价金优先受偿。
丙租赁公司出具《同意销售声明》后，乙开发公司转让涉案房屋的行为合法；
甲商贸公司已支付全款，丙租赁公司应就购房款主张权利，而非追及房屋本身。
法人购房的权利限制：甲商贸公司虽为法人且房屋规划用途为办公，但法律未禁止法人购买办公用房用于经营或使用，其合法购房权利应受保护。本案不涉及消费者居住权优先问题，仅需依据合同及抵押权规则处理。
三、法律适用与责任划分
新旧法衔接：抵押权设立及《同意销售声明》均发生于《民法典》施行前，根据《民法典时间效力规定》第 1 条，适用《物权法》认定抵押权效力。
丙租赁公司的协助义务：因同意销售行为导致抵押权效力限于价金，丙租赁公司无权继续主张对房屋的抵押权，需协助注销登记；乙开发公司在抵押注销后，应履行过户义务。
裁判结果
抵押权注销：丙租赁公司于判决生效后 10 日内协助甲商贸公司办理涉案房屋抵押权注销登记；
协助过户义务：乙开发公司在抵押权注销后 10 日内，协助甲商贸公司办理房屋产权登记；
诉讼费用承担：案件受理费由乙开发公司承担。
案件启示
抵押权人同意销售的法律风险：抵押权人出具同意销售声明后，视为放弃对抵押房产的追及权，仅能就购房款主张优先受偿，需在声明中明确价金监管条款以保障债权。
法人购房的权利边界：法人购买非居住用途房产，虽不适用消费者居住权优先规则，但合法的买卖合同权利仍受保护，可对抗抵押权人不合理的追及主张。
法律适用的时间节点：涉及民法典施行前的物权行为，需优先适用当时法律（如《物权法》），注意新旧法衔接对权利认定的影响。
开发商的如实告知义务：销售抵押房产时，开发商需明确告知抵押权状态及影响，避免因信息不对称引发履约争议。
本案通过明确抵押权人同意销售后的权利限制，为类似 “先抵后售” 纠纷提供了裁判路径。
