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案件梳理
当事人关系
案外人（原告）：李芳（实际出资人，借名购房人）
申请执行人（被告）：王磊（抵押权人）
登记权利人：张敏（李芳之女，出名人）
涉案背景
一号房屋：位于西城区a号（平房），登记在张敏名下，李芳主张借用张敏名义购房，实际由其拆迁款出资。王磊因与张敏的仲裁纠纷，申请执行拍卖该房屋，李芳提起执行异议之诉。
关键事实
权属争议与执行程序：
2001 年，李芳用 B号拆迁款 46 万元购买 a号房屋，以女儿张敏名义登记，称因单位无法报销暖气费；
2019 年，李芳因张敏负债要求过户未果，2023 年房屋被法院拍卖成交（成交价 298.56 万元），李芳异议被驳回后起诉。
证据与抗辩：
李芳：提交《协议》《房屋买卖协议书》、银行流水，主张借名买房，房屋为家庭唯一住房；
王磊：质疑证据真实性，称李芳陈述前后矛盾，房屋登记在张敏名下，应属其个人财产；
张敏：书面同意李芳主张，但未到庭。
执行与抵押：
a号房屋于 2019 年抵押给王磊，2020 年因张敏债务被查封，2023 年恢复执行并拍卖。
争议焦点
借名买房关系是否成立：
李芳与张敏是否存在真实借名买房合意？李芳能否证明实际出资及代持约定？
借名权利能否排除抵押权执行：
即便借名关系成立，李芳的债权请求权是否足以对抗王磊的抵押权？
案件分析
一、借名买房的举证责任
证据效力不足：
李芳提交的《协议》为家庭内部文件，无第三方见证，且李芳在执行异议中曾否认存在书面协议，陈述前后矛盾；
《房屋买卖协议书》约定现金支付房款，但银行流水未体现资金流向与购房直接关联，无法排除母女间其他经济往来可能（《民事诉讼法》第 67 条）。
亲属关系的特殊性：
李芳与张敏为母女，利益高度关联，仅凭亲属证言或单方协议难以证明借名合意的真实性，需提供购房合同、付款凭证等客观证据（参照《九民纪要》第 127 条）。
二、借名权利与抵押权的冲突
物权登记的公示效力：
根据《民法典》第 209 条，房屋登记在张敏名下，王磊基于对登记的信赖设立抵押权，合法有效；
借名买房仅产生债权关系，李芳未办理过户，不享有物权，不得对抗抵押权人（《执行异议和复议规定》第 27 条）。
唯一住房的抗辩局限：
即便房屋为家庭唯一住房，根据《民事诉讼法司法解释》第 492 条，唯一住房并非当然排除执行的事由，需满足 “生活必需” 且无其他居住条件，本案未提及李芳无其他住所。
裁判结果
驳回全部诉讼请求：
李芳未能充分证明借名买房关系成立，且其债权请求权不足以对抗王磊的抵押权，无权排除执行；
案件启示
借名买房的法律风险：
借名关系需通过书面协议明确权利义务，保留完整出资凭证（如银行转账记录、购房合同原件），避免亲属间口头约定；
未过户情况下，借名人仅享有债权，无法对抗登记权利人的债权人或抵押权人。
执行异议的举证门槛：
案外人主张排除执行，需提供充分证据证明其对执行标的享有合法、真实且能够排除执行的权益，亲属关系需额外补强证据；
抵押权作为法定优先受偿权，原则上优先于借名买房的债权请求权。
登记公示的优先性：
交易中应遵循 “物权登记主义”，第三人基于登记产生的信赖利益受法律保护，借名人自担未过户的风险。
