北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
李某诉称：2017年3月15日，原告李某与被告王某通过某公司签订《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》等，约定原告李某购买被告王某位于北京市通州区涉诉房屋，建筑面积为124.23平方米。合同约定成交总价为650万元，原告方选择商业贷款申办贷款，拟贷款金额为220万元。合同签订后，原告如约向被告支付了定金共计65万元。但2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会等多家部门发布了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，根据317新政，本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，即原告方首付款增加、贷款金额减少，最高只能贷157万元，与原告合同拟贷款金额相差63万元，造成原告首付款提高，原告无法履约。新政出台后，原告与被告及居间方多次协商但未达成一致。2017年4月15日、6月底原告多次向被告提出无责解约、返还定金，被告均表示拒绝或无回应。为维护原告的合法权益，请求法院判如所请。
2、被告辩称
王某辩称：不同意原告的诉讼请求。原告要求依据政策变化解约，我们认为依据不足，希望原告明确，无论是否因新政策影响，客观的情况下是否要求解约，房屋价格正在下降，对方不购买房屋我方需要尽快出卖房屋减少损失。原告在新政策出来后，双方一直在积极履行合同，同时通过多次协商对于后期的付款的步骤和方式，已经达成一致。原告是有能力履行合同的。另外依据房屋的总价款650万，约定贷款是220万元，需要支付的除贷款外是430万，根据新政策，即使是二套房屋，60%为390万，对其没什么影响，贷款数额一直没有往下进行，所以无法确定多少贷款，所以原告提出解除没有任何的理由。如果原告要求解除，我们同意，但是是原告违约在先。
3、被告反诉称
王某反诉称：2017年3月15日，李某与王某在某公司处签订《北京市存量房买卖合同》、《补充协议》等。合同约定李某购买王某位于北京市通州区涉诉房屋，合同总价款为650万元。李某分别于2017年3月15日及17日支付了10万及55万共计65万元定金。在317新政出台后，双方均在积极地履行合同，并商议重新签订补充协议，且在商议过程对于付款的方式和步骤已达成一致。但在2017年7月初被反诉人突然表明不再购买。反诉人认为被反诉人是出卖另一套房屋购买本套房屋，同时被反诉人在此期间又花钱在河北买房，故被反诉人本身是有能力购买本房的，完全是因为现在涉及地区房价下跌严重而恶意违约。被反诉人未依约履行，造成反诉人借高息购买新房，现被反诉人要求解约，致反诉人合同目的无法实现。根据现在房价下跌200万元左右且依据双方合同约定，被反诉人的违约行为需给付我方房屋总价款的20%，反诉原告为维护自己的合法权益，特提起反诉。
4、原告反诉辩称
李某反诉辩称：不同意被告王某的反诉请求。被反诉人解除合同是依据合同约定及政策原因导致，非主观恶意认为的不购买房屋，现在因被反诉人购买资金不足，无法继续履行合同，新政策出来后，双方协商无法达成一致，因此被反诉人在不得已的情况下才提出诉讼。
5、第三人述称
第三人某公司述称：对于原告李某的诉讼请求，如果法院判决解除合同，第三人配合办理后续流程，其他不发表意见。对于被告的反诉请求，与我方无关，不发表意见。事情的大致经过为，原、被告双方2017年3月份签订的合同，4月中下旬原告第一次基于新政策提出要求解除，多次协商到6月中旬，最后没有达成明确意见，原告起诉至法院。
二、法院查明
2017年3月15日，原告李某(乙方、买受方)与被告王某(甲方、出售方)签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，约定原告李某购买被告王某的位于北京市通州区涉诉房屋，建筑面积共124.23平方米，该房屋规划设计用途为住宅，性质为商品房。房屋成交总价为650万元，其中房屋主体价格为339万元，房屋装饰、装修和相关设施的补偿价格为311万元。乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金10万元。乙方选择商业贷款申办贷款，拟贷款220万元，乙方分四次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款，乙方于房源查档后向甲方追加定金支付55万元，乙方于2017年5月25日向甲方支付244万元，乙方于交付房屋当日向甲方支付2万元，乙方于2017年6月25日前3个工作日向甲方支付119万元。如因国家法律或政策调整导致贷款机构未对乙方批准贷款，且乙方无法支付该房屋成交总价款的，本合同终止，甲方返还乙方累及已付购房款，甲乙双方互不承担违约责任。此外，合同还约定了其他内容。
2017年3月15日，原告李某(乙方、买受方)与被告王某(甲方、出卖方)、第三人某公司(丙方、见证方)签订《补充协议》，约定甲方同意将位于通州区涉诉住房出售给乙方。乙方最迟于2017年6月18日获得贷款机构批贷手续，在乙方积极配合、资质满足贷款银行要求的前提下，如因乙方贷款批贷延迟或贷款金融机构政策变更等不可抗力原因，导致未按期办理过户手续，责任相关方不承担违约责任。如至2017年6月25日未能过户，违约方应向守约方支付总房款20%的违约金。此外，协议还约定了其他内容。
上述合同及补充协议签订后，原告李某在约定的期间内向被告王某支付了两笔定金共计65万元。
2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局、北京住房公积金管理中心等部门联合发布了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，其中“第二条规定：居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品房、两限房政策性住房除外)。居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。第三条规定：暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款(含住房公积金贷款)”。
原告李某称由于2017年3月17日出台的上述新的政策，因其有住房贷款记录，按照房屋所在地房屋指导价评估，原计划以393万元作为房屋网签价格，因上述3.17新政，最多只能贷款157万元，无法达到合同约定的拟贷款金额220万元。某公司认可李某的上述主张。另查，上述政策发布后，原、被告双方进行了协商，但未达成一致意见。
三、法院判决
1、原告(反诉被告)李某与被告(反诉原告)王某双方于2017年3月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》于2017年8月23日起解除;
2、原告(反诉被告)李某与被告(反诉原告)王某、第三人北京某房地产经纪有限公司于2017年3月15日签订的《补充协议》于2017年8月23日起解除;
3、被告(反诉原告)王某返还原告(反诉被告)李某购房定金65万元，于本判决生效之日起七日内给付清;
4、驳回被告(反诉原告)王某的全部诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
依法成立的合同，受法律保护。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约金产生的损失赔偿额计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案当事人之间达成的合同及补充协议，系各方真实意思表示，也没有违反相关法律法规，系有效合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。本案中，因受北京市“3.17新政”影响，原告李某购买涉案房屋在预期购房成本范围内的可贷款金额下降，购房出资的履约成本增加幅度较大，现原告李某要求解除涉案合同及补充协议，且被告王某同意，故对于原告李某要求解除合同及补充协议的诉讼请求，应予以支持。关于合同解除的具体时间，以被告王某收到法院送达的本案起诉书的时间为准，即2017年8月23日。
合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于被告王某主张系原告李某违约导致合同解除的意见，依据不足，应不予采纳。故关于原告李某已给付被告王某的65万元，因合同解除系无法归责于双方的原因造成的，因此对于原告李某要求被告王某返还65万元定金的诉讼请求应予以支持。关于被告王某反诉请求的违约金，依据不足，应不予支持。
