北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
杨某诉称：2018年5月2日，经北京某房地产经纪有限公司居间介绍，原、被告之间签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》等交易合同。约定原告以1048万元的价格购买三被告共有的位于北京市东城区涉诉房屋，原告分别应于2018年5月2日、2018年5月15日向三被告支付定金10万元、90万元，共计100万元。后原告按照合同约定日期向三被告支付了定金100万元。因原告资金问题，担心届时无法继续履行合同，给三被告造成不必要的损失，原告于2018年7月1日通知三被告解除房屋买卖合同，三被告同意解除合同，但要求原告按照房屋总价款的20%承担违约责任。原告认为，自签订合同之日到原告发出通知解除合同，间隔时间较短，且双方未办理网签合同、缴税等事项，实际并未给被告造成很大的经济损失。为避免双方损失继续扩大，原告提起本案诉讼。
2、被告辩称
张某1、张某2、张某3辩称：原、被告签订的房屋买卖合同等文件合法有效，在双方履约的过程中，被告不存在任何违约行为，现在原告以资金短缺为由不同意履行合同，原告存在违约行为。因此，被告不同意承担任何费用及原告要求退还90万元定金的诉讼请求，被告不向原告主张全部房价款的20%的违约金已经是作出了很大让步。现三被告同意解除合同，但合同解除的具体日期应该以法院的判决为准。
3、第三人述称
第三人某公司述称：原、被告双方在第三人的居间介绍下，签订了房屋买卖合同。签订合同后，原告按照约定分两笔向被告支付了定金100万元。后原告提出资金可能出现问题，导致后期双方没有完成房屋交付。在2018年7月1日，原告通过微信的方式告知第三人及被告，称原告资金出现问题，无法继续履行合同，要求解除双方签订的合同。
二、法院查明
位于本市东城区涉诉房屋系张某1、张某2、张某3三人共有的房产(每人各占三分之一份额，以下简称涉诉房屋，建筑面积为78.97平方米)。
2018年5月2日，杨某作为买受人与张某1作为出卖人，张某2、张某3作为共有人，经某公司居间介绍签订《北京市存量房屋买卖合同》(以下简称涉诉合同)，约定杨某购买三被告所有的位于北京市东城区涉诉房屋，该房屋所在楼栋建筑总层数为3层，其中地上3层，地下0层。该房屋所在楼层为3层，产权证明所载建筑面积共78.97平方米;该房屋规划设计用途为住宅;填发单位为北京市东城区房屋管理局;该房屋性质为商品房;该房屋无抵押;总房价款217万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为831万元;买受人向出卖人支付定金100万元，剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议，具体付款方式及期限的约定见补充协议。在收到补充协议约定的第二笔定金90万元后2个工作日内将房屋交付给买受人。违约责任中约定，对于逾期付款的违约责任，逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行;逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，同时并由出卖人退还买受人全部已付款。出卖人不解除合同的，买受人自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行。
同日，杨某作为乙方，张某1、张某2、张某3作为甲方与某公司作为丙方签订《补充协议》，约定甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币1048万元，此价格为甲方净得价，不含税。乙方于2018年5月2日将第一笔定金人民币10万元以自行划转的方式支付甲方;乙方于2018年5月15日之前将第二笔定金人民币90万元以理房通支付的方式支付甲方。乙方于办理权属转移登记前5个工作日将第一笔购房款人民币896万元以理房通支付的方式支付甲方。甲乙双方应于2018年11月20日之前共同前往税务部门办理缴税手续。甲乙双方同意，在2018年11月20日之前，共同办理房屋不动产转移登记手续。对于违约责任，甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。
合同签订后，原告于2018年5月2日向被告支付定金10万元，被告当日收到定金10万元。原告于2018年5月13日通过理房通向被告支付定金90万元，被告于2018年5月15日收到定金90万元。被告方收到定金后表示房屋具备交付条件，可以随时交付房屋。因原告资金问题，导致双方未按时完成房屋交接手续。
2018年7月1日，原告在微信群里告知被告及中介公司，原告资金出现问题，通知被告方解除合同。对此，原、被告及第三人曾进行过协商，但未果。
三、法院判决
1、解除原告杨某与被告张某1、张某2、张某3之间于二〇一八年五月二日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及原告杨某与被告张某1、张某2、张某3及第三人北京某房地产经纪有限公司之间于二〇一八年五月二日签订的《补充协议》;
2、驳回原告杨某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
依法成立的合同受法律保护。根据已查明的事实，原、被告经协商一致所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及原、被告与第三人所签订的《补充协议》均系各方的真实意思表示，合法有效。当事人对上述合同均应按约定履行各自的义务。合同签订后，原告按照约定向被告支付了购房定金，但在后期履行过程中，原告称因资金问题，明确表示无法继续履行合同，并通过微信群向被告及第三人发送信息要求解除合同。此行为属于在履行期限届满前，一方明确表示不履行主要债务的情形。但被告称在履行合同过程中不存在违约行为，如原告解除合同，需依约承担违约责任，支付违约金。双方就此未能达成一致。现原告杨某确认合同已解除，因被告在诉讼中表示同意解除，故相关合同应予解除。关于原告杨某要求确认合同于2018年7月2日已解除的意见，因原告称自己的资金问题导致合同无法履行，原告通知被告及第三人解除相关合同。而被告及第三人虽收到上述信息，但因表示不同意，故法院不能确认相关合同于2018年7月2日已解除。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，因原告自己表示无法支付购房款，故要求解除相关合同，而被告不存在违约行为，故原告对此应承担违约责任，其无权要求被告返还已支付的定金。故原告要求被告返还90万元定金的诉讼请求，于法无据，应不予支持。
