北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
张某诉称：我作为买受人与出卖人李某于2016年9月3日签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，李某将坐落于北京市海淀区涉诉房屋出售给我，总价款530万元。合同签订后，我依约履行了全部合同义务，共向李某支付房屋总价款525万元，依补充协议第二条第7款约定暂扣5万元。我于2016年11月1日取得不动产权证书，依照合同约定，李某应在2017年10月31日前将其与该房屋有关的户口迁出。但时至今日，经我多次催促，李某拒不迁出相关户口，严重违反合同约定，应依法承担法律责任。
2、被告辩称
李某辩称：我已经按照合同约定协助张某办理房产证，在2017年3月30日腾空房屋并做了交接，张某在2017年3月30日之前就已经把户口迁入涉案房屋。补充协议第七条是根据我的要求起草的，因为我拒绝格式合同关于户口迁移的责任和义务。我已经履行了补充协议第七条，给付张某户口迁移保证金5万元。张某在诉状中主张合同第九条第三款及补充协议第七条都成立，但补充协议第七条另外约定了我迁移户口的责任和义务，确定了具体数额及迁移户口的时间。根据合同法规定，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款，所以格式合同中第九条第三款的约定无效。我一直在履行合同约定义务，张某的户口已经迁入涉案房屋，已经享有学区房的权利，其主张不合理，赔偿基于损害，没有损害怎么赔偿。签订合同时，我反复提醒张某补充协议第二条第七款是在我拒绝格式条款下订立的，张某没有提出过异议，只是一直在说搬家的事。既然是我提出的，为何要加重我自己的义务，没有规定张某归还保证金的义务，这显然是不公平的。根据起诉书内容，房屋总价款是525万，但是合同上总价款是530万，明显是矛盾的，不是根据合同要求履行，如果说按照合同第九条第三款执行，张某为何不计算20多万的违约金，这是对张某有利的。补充协议第二条第七款是不利于格式合同第九条第三款的，对我户口迁移的责任和义务已经重新做了规定，但按照张某的解释，这个条款是依附于合同第九条的，是同一条款，如果按照张某解释，保证金我没有收回的权利，补充协议第二条第七款没有约定保证金的归还，这是显失公平的，与合同法第五条相违背，在签订合同时，中介反复解释合同的权利和义务，如果明显失去公平，我不可能签订这样的合同。
二、法院查明
2016年9月3日，李某(出卖人)与张某(买受人)就北京市海淀区涉诉房屋(以下简称涉案房屋)签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，合同第四条约定：该房屋成交价格为4 500 000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为800 000元，由买受人一并另行支付给出卖人。”第九条第三款约定：“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起365日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金;逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”第十二条约定：“本合同自双方签字(盖章)之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或者不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”同日，李某(甲方、出卖方)、张某(乙方、买受方)与北京某房地产经纪有限公司(丙方、居间方)签订《补充协议》，约定：“鉴于双方经丙方居间就坐落于海淀区涉诉房屋签署了〈北京市存量房屋买卖合同〉，现三方经友好协商就房屋买卖事宜做出补充约定如下：……7、户口迁出保证金：甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币(小写)50 000元(大写)伍万元整作为户口迁出保证金;该保证金按照以下哪种方式支付：甲方迁出户口当日，由乙方自行支付甲方。”张某向李某支付了购房款5 250 000元。2016年11月1日，张某取得涉案房屋的不动产权证书。审理中，李某表示其户口尚未自涉案房屋迁出。李某提出《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》第九条是无效条款，故双方在《补充协议》约定了第二条第七款，对户口迁出事宜进行了重新约定，该条款没有约定户口迁出保证金的收回，显失公平，其交纳了户口迁出保证金，该条款没有约定户口迁出的时间，故其并未违约，且张某的户口已经迁入涉案房屋，并没有损失，其亦不认可张某主张的违约金标准。张某表示李某按约履行义务并承担违约金后，其同意退还户口迁出保证金。李某未依约迁出户口，影响涉案房屋再次出售的房价，对其精神造成影响，但就实际损失未提交证据。
三、法院判决
1、李某于本判决生效后七日内给付张某逾期迁出户口违约金四万五千元;
2、驳回张某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张某与李某签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵守履行。李某未依照《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》第九条第三款约定的期限内迁出户口，其行为已经构成违约，应依约承担违约责任。《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》第十二条约定,双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充,本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。李某提出《补充协议》第二条第七款对迁出户口事宜做了重新规定，该条款未约定户口迁出时间，其没有违约的抗辩理由，对此法院认为《补充协议》是对涉案房屋买卖事宜作出的补充约定，其中第二条第七款系对户口迁出保证金进行的约定，以及李某迁出户口当日由张某自行支付李某户口迁出保证金5万元，而《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》第九条第三款是对出卖方迁出户口的时间及逾期未迁户口的违约责任进行的约定，二者不存在重合或矛盾，《补充协议》第二条第七款并未撤销或变更《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》第九条第三款，两个条款具有同等法律效力，因此对李某的抗辩理由应不予采信。张某要求李某支付自2017年11月16日逾期迁出户口违约金的诉讼请求，具有事实与法律依据，应予以支持。因李某实际迁出户口的时间尚未确定，故李某支付违约金对应的期间由法院判定至作出判决之日止，此后李某若仍未迁出户口，张某可另行主张。李某应积极解决自身相关户口迁出事宜，避免违约责任的进一步扩大。
