北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告曹某诉称，2016年9月21日，原、被告订立房屋买卖协议，被告将其拆迁分得的置换楼房卖给原告。双方协议约定：房屋总价款为25万元，被告配合原告办理房产过户手续，如一方违约，支付两倍违约金。双方房屋买卖协议订立后，原告如约支付了被告房款25万元，2018年5月中旬，该房屋需要确权，被告以种种不当理由拒绝配合原告办理相关手续，故提起诉讼，请求法院判决：1、确认原、被告订立的房屋买卖协议有效;2、判令被告继续履行房屋买卖协议;3、诉讼费用由被告负担。
2、被告辩称
被告水某辩称，不同意原告的诉讼请求。因为涉诉房屋的权利人不只是水某，还有其前夫孙某、孙某父母及婚生子孙某某，被告在未征得其他权利人同意的情况下出售房屋，其行为是无效的;涉诉房屋是回迁房，如果出售，买方须为本村村民，原告无权购买涉诉房屋，因此双方签订的买卖协议无效;被告在出售房屋之后，因其他权利人主张权利，被告于2016年11月即开始联系原告，明确表示该协议无法继续履行，并愿意补偿原告的损失，故涉诉房屋买卖合同如果对原告造成损失，应以被告明确表示不再继续履行合同时截止。
二、法院查明
原、被告于2016年9月21日订立《房屋买卖协议》，协议约定：甲方，水某;乙方，曹某。一、甲方自愿将私产，产权房屋所有权证置换的54.8㎡，合计建筑面积平方米房屋出卖给乙方，。二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写二十五万元整;即小写250000元。三、乙方在签订本合同时，一次性支付给甲方，即小写￥250000元。四、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权。五、乙方办理该房屋房产证过户手续所产生的有关税费由乙方承担。……九、本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付两倍的违约金;交房日期，以政府还房日期为准。……甲方(卖方)：水某，乙方(买方)：曹某。协议签订当日，原告给付被告购房款250000元。
另查，案外人某公司与被告签订房屋屋置换协议书，该协议约定，水某以私产房屋置换建筑面积按49.82平方米计算，置换楼房，建筑面积54.8平方米。
三、法院判决
1、确认原告曹某与被告水某签订的《房屋买卖协议》合法有效。
2、被告水某继续履行原、被告签订的《房屋买卖协议》。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案原、被告订立的《房屋买卖协议》，符合合同成立要件，合同依法成立。涉诉房屋系被告与相关单位协商以农村房屋置换所得，登记在被告名下，虽未实际交付使用，但被告享有处分权。被告称双方订立的合同无效，但其提供证据不能充分证明其主张，并不影响合同效力;涉诉房屋虽系以农房置换所得，但并非农村宅基地，房屋的买受人不受户籍身份限制;被告所述，违约期限应以被告明确表示不再继续履行合同时截止，原告否认，被告对此未提供证据证明，法院对被告上述抗辩意见不予采信。原、被告签订协议的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不符合合同无效的情形，故该《房屋买卖协议》有效，法院对原告的诉讼请求予以支持。
