北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告江某诉称，原、被告于2017年6月7日通过某公司签订了房屋买卖合同，被告将自己所有的住房一套以385000元价格卖给原告，合同约定双方于2017年7月30日前办理网签手续，并约定如有一方违约按照房屋成交价格的20%承担违约金。合同签订当日，原告按照双方约定给付被告定金25000元。后因被告不能按约定办理网签手续，经原被告协商将办理网签手续的日期变更为2017年9月9日之前，但是被告还是未能在该期限内办理网签手续。后经原告多次催促，被告至今拒绝办理网签手续。原告认为，双方签订的房屋买卖合同依法有效，被告应按照合同约定履行，被告未清偿房屋贷款导致无法网签，故向法院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的房屋买卖(置换)合同;2.请求被告给付原告违约金77000元并返还原告定金25000元。
2、被告辩称
被告胡某辩称，同意解除合同，退还原告定金25000元及中介费5000元，但不同意给付违约金。因为中介告知我原告是现金购房，我才同意以385000元价格卖给原告，房屋有270000元贷款，我当时没有能力偿还贷款，中介告知我支付5000元由中介替我清贷，我便签了合同。过户时，中介让我准备户口本、身份证等证件到塘沽办理公证但公证处告知我没有资格作公证。我与中介商量后，中介让我找个人清贷，当时我告知中介钱不够，我提出让原告以定金的方式清偿贷款，中介让我直接联系原告。我告知原告后，原告同意了，但第二天原告又反悔。我又让中介找原告协商，给原告便宜10000元房款，让原告替我清贷，原告还是不同意。最后原告与我协商，一个月内退还原告定金25000元，原告允许我再向外出售房屋，后原告又不同意我另行出售房屋。我给原告打电话让原告再交一部分定金由我清贷，原告不同意。第二次约定的过户时间过后，我给原告打电话退还定金25000元，并表示由我承担原告的中介费，一共给付原告30000元，当时原告同意了。过了几天，通过中介得知原告又不同意了欲诉讼。
二、法院查明
2017年6月7日，原、被告经某公司居间介绍签订《房屋买卖(置换)合同》，约定由原告(乙方)购买被告(甲方)所有的房屋，价格385000元，乙方于2017年6月7日将定金25000元交付给甲方，双方约定于2017年7月30日之前办理网签手续，乙方应于双方在房管局签订《房产买卖协议》当日将首付款打入指定资金监管账户，实际成交价根据房管局评估价格在过户当日多退少补，甲方于全款到位30日内将该房屋及钥匙交付乙方。合同第7.1条约定，甲方或乙方违反本合同的约定，违约方应向守约方支付本合同约定的房屋实际成交价格20%的违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应当就该损失承担赔偿责任。合同第9.2条约定，由甲方负责清偿房屋贷款。合同签订当日，原告向被告支付定金25000元。因被告未能清偿贷款，双方于2017年7月9日签订《补充协议》，约定将网签时间改为2017年9月9日之前。2017年7月中旬，经中介协调，原、被告口头协商一致，原告同意被告另行出售房屋，被告于2017年7月31日之前退还定金25000元并赔偿原告中介费5000元，原告不追究被告的违约责任;若原告愿意替被告清偿房屋抵押贷款，被告仍继续向原告出售该房屋。次日，中介向被告转达原告反悔欲起诉被告的意思。2017年9月14日，被告与原告协商退还原告定金及损失的问题，原告提出要求被告再增加5000元，被告表示考虑后回复原告。2018年5月10日，中介告知被告，原告在中介处欲找被告退还定金，被告未退还。原告于2018年5月14日起诉要求被告返还定金并按照双方签订书面合同第7.2条的约定承担违约责任。
三、法院查明
1、解除原告江某与被告胡某签订的《房屋买卖(置换)合同》;
2、被告胡某返还原告江某购房定金25000元，并向原告江某支付违约金20000元;
3、驳回原告江某其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，双方争议的焦点为是否系被告违约导致合同解除及被告是否应当按照双方合同的约定承担违约责任。
关于合同解除的问题，原告与被告签订的《房屋买卖(置换)合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方应当遵循诚实信用原则行使债权履行债务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等附随义务。双方当事人协商一致的，可以变更合同。如果当事人就变更事项达成了一致意见，变更后的内容就取代了原合同的内容，当事人就应当按照变更后的内容履行合同。合同变更既可以是合同履行期的提前或者延期，也可以是违约责任的重新约定。原、被告在合同履行过程中签订了《补充协议》更改网签时间，是以书面形式对合同内容作出变更。在约定的网签日期之前，双方又口头约定，原告同意由被告另行出售房屋并退还原告定金及赔偿原告中介费损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。原告既然同意被告另行出售房屋，就应当明知其与被告签订的房屋买卖合同已无法履行，且双方就退还定金及赔偿中介费也达成一致，双方虽然系口头协商，真实意思表示实为协商一致解除合同。合同解除后，原告又反悔，被告也并未按双方口头约定退还原告定金并赔偿原告中介费损失，现原告诉请解除合同，被告也同意，法院对此予以确认。鉴于被告同意退还原告定金25000元，法院予以认可。
关于违约责任承担的问题，被告未清偿房屋贷款涤除抵押权，导致原、被告无法按约网签，被告的行为已经构成违约，应当承担违约责任。违约责任是保证合同得到切实履行的一项保障性措施，同时也是在合同违约以后对履约一方当事人损失予以弥补的一项补救性措施。虽然原、被告口头约定，被告退还定金并赔偿原告中介费损失后，原告不追究被告的违约责任，但双方均未按此约定履行。原、被告解除合同后，不影响合同中结算和清理条款的效力。现原告诉请被告按照原合同约定的条款承担违约责任，被告抗辩不应承担违约金，且在合同履行过程中，被告已将不能按约清偿房屋贷款的情况告知原告，原告应当预期到被告不能清偿抵押贷款将导致合同无法履行，原告的意思表示仍出现反复。因此，结合本案中合同的实际履行情况及产生的实际损失等综合因素考量，法院根据公平原则予以调整违约金，酌定由被告支付原告违约金20000元。
