北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
王学林诉称：2016年3月14日，我与张乐签订《北京市存量房屋买卖合同》，张乐将位于北京市通州区501号房屋以92万元出售给我，我支付张乐购房定金8万元。我与张乐及第三人兴泰公司签订《居间服务合同》，该合同约定“甲方出现以下情形之一的构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：(2)该房屋被查封或者限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的。”合同签订后，我发现张乐所出售的房屋被查封。因此，我起诉至法院要求：1.解除我与张乐签订的房屋买卖合同;2.张乐支付我违约金18.4万元;3.诉讼费用由张乐负担。
2、被告辩称
张乐辩称：双方已经协议解除合同，合同内容为“收到张乐买房订金8万元整。中介费由买方处理，合同解除，无争议。王学林2016.3.28”。
兴泰公司辩称：王学林没有支付房款，是房屋出现问题;我们去房管局查询，2015年10月已经被查封了，2016年1月房屋权属就已经不是张乐了，已经进入强制执行程序了，我也去法院咨询了该情况。
二、法院查明
2016年3月14日，张乐(出卖人)与王学林(买受人)就坐落于北京市通州区501号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，并分别作为甲方、乙方与丙方兴泰公司(居间方)签订《居间服务合同》，其中上述合同约定房屋建筑面积51.76平方米，总价款为92万元。同时约定：乙方于2016年3月14日向甲方支付购房定金8万元整;乙方于2016年3月24日向甲方支付购房款54万元整;剩余房款30万元乙方以贷款方式支付;甲方出现该房屋被查封或者限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。甲方出现上述根本违约情形的，应当在违约行为发生之日起7日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。丙方收取乙方的所有费用不予以退还，由甲方直接赔付乙方。合同签订当日，王学林给付张乐定金8万元。后因房屋被法院查封，张乐将王学林已付定金8万元予以退还。
在本案审理过程中，张乐向法院出具收条一份，证明双方已经协议解除合同，其内容为“收到张乐买房订金8万元整。中介费由买方处理，合同解除，无争议。王学林2016.3.28”，对此王学林不予认可，并称收条中的内容“中介费由买方处理，合同解除，无争议”及收条上的时间系张乐本人自行添加。张乐认可上述内容系其本人书写，但坚持认为双方已经解除合同。兴泰公司对收条真实性亦不予认可，并称张乐退还王学林定金的时间是在4月份，收条上的时间与实际不符，且双方如解除合同和支付违约金应通过其公司，由其公司为双方拟定协议书。
三、法院判决
1、一审判决
1)解除王学林与张乐签订的《北京市存量房屋买卖合同》;
2)张乐支付王学林违约金人民币九万二千元;
3)驳回王学林的其他诉讼请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据本案查明的事实，王学林与张乐签订的《北京市存量房屋买卖合同》均系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，各方应当按照合同约定履行各自的义务。但在合同履行过程中，因房屋已经被查封的事实，导致合同逾期履行，故应由张乐承当相应的违约责任。现王学林要求解除合同，理由正当、证据充分，法院予以支持;对王学林要求支付违约金的诉讼请求，理由正当，法院予以支持，关于违约金的数额法院认为违约金具有补偿性兼具惩罚性，是填补损害为目的，同时对违反诚信原则擅自违约的行为予以必要的惩戒，以维护正常的交易秩序。
综合本案实际情况以及当前通州区房价的实际变化、通州区房屋限购政策等因素，违约方违反诚信原则的行为，在同等条件下势必会减少守约方的缔约机会、增加守约方购房的成本及造成较大预期利益损失，但考虑合同履行尚处于前期阶段，故本着公平和诚信原则，对于违约金的数额依法予以酌减为9.2万元，对其主张的过高部分，法院不予支持;对张乐提供的收条，因双方争议的部分内容系张乐自行书写，且无其他证据证明双方就解除合同已达成一致，故张乐的意见，法院不予采纳。
