北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
张清诉称:2003年12月24日，我与朱莉签订房屋买卖协议书，约定我将位于门头沟区龙泉镇岳家坡村5号房屋4间卖给朱莉;房价款21000元等内容。协议签订后，我将5号房屋交给朱莉。因我出售的房屋坐落在农村集体土地上，依法禁止转让，朱莉不是本村村民，故双方买卖房屋的行为无效。为此，我提起诉讼，请人民法院依法判决。诉讼请求：判决我与朱莉签订的房屋买卖协议无效。
2、被告辩称
朱莉辩称:我方不同意张清的诉讼请求。诉争的协议是双方真实的意思表示，不违反法律的强制性规定。本协议是1992年10月23日双方签署的，不是2003年12月24日，当时没有现在的土地管理法，土地管理法没有溯及力。朱莉是村集体的组成人员。双方的买卖合同是经过村镇两级部门的同意，并且缴纳了费用。本协议经过监证，并且交纳了契税和印花税，经过了国家公权部门的认可，协议应该是有效的。
二、法院查明
张清系北京市门头沟区龙泉镇岳家坡村村民。村民建房用地申请审批表记载：张清在1986年经村乡两级部门批准在北京市门头沟区岳家坡村5号建房。张清、朱莉分别提交的房屋买卖协议书约定：朱莉从张清处购买5号房产四间，占地面积165平方米，总价款为21000元。
张清在开庭审理中称协议签订时间为2003年12月24日，并提交右上角贴有一张印花税票的房屋买卖协议书予以佐证，庭审后主张协议签订时间为1999年10月23日，并提交房屋买卖协议书及北京市门头沟区龙泉镇岳家坡村民委员会的证明予以佐证;朱莉主张协议签订时间为1992年10月23日，并提交右上角贴有两张印花税票的房屋买卖协议书予以佐证。张清、朱莉双方均认可按照房屋买卖协议约定履行了交付义务。
2002年朱莉向北京市门头沟区龙泉镇岳家坡村村民委员会交纳占地款、安装费等费用共计20000元。双方提交的右上角贴有印花税票的房屋买卖协议书右下角分别盖有北京市门头沟区龙泉镇岳家坡村民委员会和北京市门头沟区龙泉镇人民政府公章，并写有"已交土地出让金"和"同意"的字样，时间分别为2003年12月21日和2003年12月24日。上述房屋买卖协议书左上角盖有北京市门头沟区房地产交易所监证章，时间为2003年12月30日。同日，朱莉交纳了契税、印花税。现房屋由朱莉一家居住、使用。
另查，朱莉并非北京市门头沟区龙泉镇岳家坡村村民，其户口于2005年7月11日迁至北京市门头沟区东辛房岳家坡村5号。房屋所在土地系北京市门头沟区东辛房岳家坡村集体土地。
三、法院判决
1、一审判决
驳回张清的诉讼请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张清与朱莉就本案争议的5号房屋订立的房屋买卖协议是双方的真实意思表示，且双方当事人均按照该协议实际履行了各自的义务。
现张清主张上述房屋买卖协议因违反法律的禁止性规定而无效，宅基地使用权虽是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，不允许违法转让，但本案房屋的买卖协议经过了北京市门头沟区龙泉镇岳家坡村民委员会和北京市门头沟区龙泉镇人民政府同意，并由北京市门头沟区房地产交易所进行监证，且朱莉交纳了房产契税、印花税。鉴于双方的房屋买卖协议已经实际履行完毕，且得到了相关行政主管部门的认可，故张清与朱莉就本案诉争房屋签订的房屋买卖协议应当认定有效。
