北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告李某、朱某诉称，原告及朱某某(原告李某配偶，已故)于2015年5月27日向被告借款60万元并于当日签订《借款合同》，应被告要求，原告同意将系争房屋抵押给被告，并签订《借款合同》。同日，原告与被告签订《动迁房买卖合同》作为抵押担保。后原告多次与被告联系还款付息，但是被告拒绝收款，原被告签订的《动迁房买卖合同》是以合法形式掩盖非法目的，原被告之间没有房屋买卖的真实意思表示，是无效的。故向法院提出诉讼请求：确认原、被告签订的《动迁房买卖合同》无效，被告将系争房屋返还给原告。
2、被告辩称
被告杨某辩称：不同意原告的诉讼请求，原告主张合同无效没有法律依据;原告方与被告签订的房屋买卖合同是合法有效且在继续履行的，不同意返还系争房屋。
二、法院查明
原告李某与朱某某系夫妻关系，原告朱某系二人之子。朱某某于2017年5月3日注销死亡，其法定第一顺位继承人为原告李某、朱某。
2015年5月23日，由原告李某作为出售方、甲方与被告作为购买方、乙方在某公司作为居间方、丙方居间下签订《房地产买卖居间协议》约定：乙方购买甲方名下系争房屋，物业面积71.47平方米，购买总价款76万元，首付款为60万元，房屋办理进户手续时的费用由甲方承担，房屋办理过户手续时的费用由乙方承担，乙方为表示购买诚意，同意签订本协议时，支付15,000元作为购买意向金，等。
2015年5月27日，被告作为出借人、甲方与两原告及朱某某作为借款人、乙方签订《借款合同》约定：1.借款用途为购房，借款金额为借款方向出借方借款60万元，借款利息按借款金额数计算利息，并计算复利，在合同规定的借款期内月利为3%。借款方如果不按期归还借款，逾期部分加收利率0.5%。2.借款期限：借款方保证从2015年5月27日起至乙方拿到其名下系争房屋并将房屋交给甲方，采用到期一次性偿还本金与利息，不可提前还款。3.借款方用系争房屋做为抵押，在借款期间，双方存在借贷关系，在借款方拿到抵押房屋的使用权后，则甲乙双方达成共识乙方将此抵押房屋出售给甲方，双方的借贷关系变成房屋买卖关系，在双方达成买卖关系后，本合同自动作废。
同日，由两原告及朱某某作为出售方、甲方与被告作为购买方、乙方签订《动迁房买卖合同》约定：1.房屋总价为100万元整。2.甲方保证在今后该房屋申办房地产权证时，如果甲方在报送做房产证的资料时加上其他任何人的名字，导致系争房屋有李某之外的其他共有人，影响到本次房屋转让的买卖合同的效力或者影响到系争房屋不能如期顺利过户，甲方作为重大过错方将承担全部的违约责任。3.该房屋交易限制期届满可以过户时，甲乙双方共同到房地产交易中心办理过户手续，需另行签订房地局的《房地产买卖合同》示范文本。等。被告解释称之所以房价为100万元系因为原告方提出涨价而致，原告则表示其不清楚为何前后数额不同，但是原告的目的只是借款，所有的其他合同仅用于借款担保。
同日，被告签署《佣金确认书》，确认支付佣金数额为1万元，2016年12月5日，某公司出具收据表明收到被告以转账方式支付的居间服务费5,000元。
三、法院判决
驳回原告李某、朱某的全部诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，1.系争房屋在2015年5月27日前后为不能办理过户、抵押的拆迁安置房限制交易期，原告方与被告之间不能按照房屋买卖的一般流程签订网签版本的买卖合同具有合理性。2.原告方和被告素不相识，缺乏民间借贷的基础，更何况原告方能够提供的抵押还是尚未取得产权登记的拆迁安置房，被告作为素不相识的陌生人愿意接受此种形式的抵押而出借款项并不符合一般常理。3.在原告方和被告签订的《借款合同》中有明显的“将房屋交给出借人”“房屋出售给出借方”“在借款方拿到抵押房屋的使用权后，则甲乙双方达成共识乙方将此抵押房屋出售给甲方，双方的借贷关系变为房屋买卖关系”的字样，这表明原告方与被告签订所谓的《借款合同》的真实意思为实现系争房屋的买卖。4.《借款合同》仅约定了借款金额，却没有明确约定借款偿还的日期;且明确约定了利息，原告方却从未支付过利息;以上显然亦不符合借贷的一般表现。5.原告方借款金额约定为60万元，却实际自被告处至少拿到69万元(24万元是否已收讫本案暂不做认定)，原告称9万元系追加借款，但是却没有任何证据证明原告说法，在原告方与被告签订的借款合同金额为60万元且原告陈述系争房屋抵押所对应的借款为60万元的情况下，法院难以认可在原告方与被告不签订或不约定任何追加借款相关事宜的情况下被告另愿意向原告方出借9万元，由于原告方认可的69万元与合同约定的60万元之间的矛盾，也可以说明原告方和被告之间不存在所谓的借款关系。6、原告方与被告就系争房屋签订了《动迁房买卖合同》，对购买标的、价款、支付方式、过户、交付作出了明确约定，根据被告提供的证据，原告方与被告也按照《动迁房买卖合同》的上述约定进行了履行，而原告向被告出具的收据名称均为“定金”和“房款”，双方还签订了房屋交接书并明确说明被告对系争房屋享有使用权，如果是将系争房屋用作抵押是不可能还给予被告使用系争房屋的权利的，这些都能够表明原告方和被告之间系房屋买卖合同关系，原告方将与房屋有关的票证交付给被告也符合一般拆迁安置房购买的形式。综上，法院认为原告方和被告之间不存在借款关系，而是就系争房屋成立房屋买卖合同关系。基于此，原告所谓的《动迁房买卖合同》系以合法形式掩盖非法目的说法无法可据，原告以此主张合同无效并要求被告返还系争房屋的诉讼请求，法院不予支持。
