北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告唐某诉称，原告经某公司居间介绍，于2013年2月22日与两被告签订《房地产买卖协议》和《补充条款》，约定原告向被告购买两被告名下的系争房屋，总价70万元。原告据此向两被告支付55万元，原告亦自被告赵某处获交付系争房屋。但在之后的合同履行中，经法院生效判决认定系争房屋非两被告所有，故向法院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告签订的的《房地产买卖协议》及其补充条款;2.两被告向原告返还房款55万元;3.两被告向原告赔偿以55万元为本金，按照银行同期贷款利率的4倍支付自2013年3月3日至实际归还日止的利息(暂计至2016年10月31日为435,914.71元);4.两被告向原告赔偿中介费14,000元;5.被告赔偿原告系争房屋差价损失(包含装修损失)175万元;6.诉讼费、评估费由被告承担。
2、被告辩称
被告赵某书面辩称：原告明知两被告非系争房屋登记产权人而与两被告签订买卖合同，主观上为恶意，该合同无效，原告的主观过错高于被告;原告主张的利息损失标准过高，且即便合同有效，利息的起算时间也仅是从合同被确认无效或解除之日开始计算;原告主张的房屋差价损失不应该支持;且即便合同无效，原告主张的利息损失和房屋差价损失属于重复主张，原告仅能择一主张;应该评估双方在2013年2月22日系争房屋的真实价格以及将2016年1月11日作为评估的价值时点。
被告赵某某辩称：被告赵某某虽然与原告签订了买卖合同，但是其对系争房屋没有所有权，名字出现在订房单上的原因在于系争房屋为动拆迁安置房，被告赵某一人的拆迁份额无法取得系争房屋全部，故而两被告约定，只要赵某给赵某某10万元就可以了，至于系争房屋如何处理由被告赵某决定及承担相应的责任。因为系争房屋后来的权属进入诉讼，被告赵某某也已经将10万元退还给了赵某。原告要求解除合同、赔偿损失的主张通通和赵某某无关。
二、法院查明
2013年2月22日，原告作为买受方(乙方)与两被告作为出售方(甲方)签订《房地产买卖协议》，约定：1.乙方委托居间方某公司购买两被告名下系争房屋，总房款70万元，面积约70.67平方米。2.双方已知晓系争房屋为动迁安置房，至登记之日起三年内不得转让或转租;该房屋总价为70万元，为甲方的净到手价，交易过程中甲乙双方所产生的税费及中介服务费由乙方承担。3.甲乙双方承诺：在甲方收到乙方购房定金2万元整但是还没有收到乙方的全部购房款的时间段内，如甲方违约，除双倍退还已付购房定金外，另应支付系争房屋总价的20%作为违约金赔偿给乙方;如乙方违约，则已支付定金不退，另应支付系争房屋总价的20%作为违约金赔偿给甲方。
同日，原告(乙方)与被告(甲方)又签订《补充条款》，部分内容如下(《房地产买卖协议》未作约定的)：1.如未履行过户责任的，每逾期一天违约方须另行支付给守约方违约金每日5,000元，直到完成过户责任止等。2.违约责任，甲方违约：甲方无论因何种原因未将房产过户给乙方的，则应赔偿乙方购房本金、装修费及房款本金的利息(利息按中国人民银行同期贷款利率的四倍为标准)及其他损失合计为140万元整和中介服务费等损失。4.注：(此处为手书)因该房产实际产权为赵某所有，售房为赵某的主观意愿，赵某某无条件配合该房产的交易及过户，所产生的一切法律责任由赵某负全责，与赵某某无关，赵某某承诺无条件配合该房产的过户(按本合同)给唐某。
2013年3月2日，原告向被告赵某转账53万元，当日，被告赵某出具收据称收到唐某购房款55万元。原告称在被告赵某向原告交付系争房屋的过程中，为提前解除系争房屋上原有租赁合同，原告向当时房屋内租客支付49,000元后取得系争房屋的交付。2013年3月2日，原告向某公司支付中介费14,000元。
系争房屋的配套商品房供应单上的购房人基本情况为被告赵某、赵某某。
2013年1月28日，法院受理了案外人梁某起诉赵某某、赵某、A公司商品房预售合同纠纷一案，后于2013年11月29日判决确认系争房屋的购房权利人为梁某并判令A公司将系争房屋过户至梁某名下。该判决业已生效。原告唐某于2015年2月2日起诉两被告及梁某、A公司至法院请求判令撤销上述判决书，法院于2015年9月17日裁定驳回了唐某的起诉。
审理中，经原告申请，评估投资咨询有限公司于2017年7月25日出具系争房屋国有出让住宅房地产估价报告，认为系争房屋在2017年1月5日的市场价值为230万元。本案原告起诉状副本送达被告之日为2017年4月9日(首次公告)。
原告陈述基于合同解除，同意返还系争房屋，但是前提是被告必须向其返还房款及赔偿损失。
三、法院判决
1、确认原告唐某与被告赵某、赵某某签订的房屋买卖合同及补充条款解除;
2、被告赵某向原告唐某返还房款550,000元;
3、被告赵某赔偿原告唐某损失1,600,000元;
4、原告唐某向被告赵某返还房屋;
5、驳回原告唐某的其余诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，原告和两被告就系争房屋签订的房屋买卖合同及补充条款，就系争房屋的价格、房款支付时限、过户、交付等房屋买卖合同成立的基本要素予以了约定，双方已经就系争房屋成立了房屋买卖合同关系，且未违反法律、法规的强制性规定，属于有效的合同，当事人均应恪守。然而在买卖合同履行过程中，系争房屋已经由生效判决认定为案外人梁某所有，原告以房屋买卖合同事实上无法继续履行为由请求解除房屋买卖合同及补充条款，于法有据，法院予以支持。至于合同解除的日期，原告没有证据显示在本案起诉前其已经向被告提出解除合同的主张，故法院以本案起诉状副本送达被告之日即2017年4月9日为合同解除之日。
合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于责任承担的主体，根据原被告在补充条款中所约定的内容，原告及两被告对于被告赵某某在本次买卖中的地位、对系争房屋的所有情况是明知的，故被告赵某某主张其不对原告承担责任的意见，法院予以采纳。被告赵某将明知不属于自己的房屋出售给原告，并因此导致合同无法履行，构成根本违约，应承担全部违约责任。
关于原告主张已付房款55万元的退还，于法有据，法院予以支持。同时，原告亦应向被告赵某返还系争房屋。
对于原告主张的利息和中介费，是原告理应支出的购房成本，亦是原告得以主张购房利益损失的必要支出，在原告已经主张了房屋价值上涨导致的损失情况下，法院对上述两项主张不予支持。
至于因系争房屋价格上涨导致的损失，按照评估报告，截止到2017年1月5日，系争房屋的市场价值较合同约定房价已经上涨了160万元，属于原告的损失范畴，原被告买卖合同无法继续履行的原因在于被告赵某，故被告赵某应对上述原告的损失承担赔偿责任。
