(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。) 一、案例呈现
（一）原告诉求
原告李聪向本院提出如下诉讼请求：
1. 判令张军继续履行 2021 年 1 月 15 日签订的房屋买卖合同，立即支付剩余房款 100 万元及逾期利息。
2. 判令张军支付逾期违约金。
3. 判令张军支付房屋使用费。
4. 判令林文承担连带责任。
5. 判令本案诉讼费用由二被告负担。
（二）事实与理由
自 2021 年 1 月 15 日起，李聪与张军、林文夫妇先后签订了三份不同时间的《北京市存量房屋买卖合同》。张军于 2021 年 1 月 15 日支付定金 1 万元，2 月 8 日和 9 日通过转账共支付 54 万元（其中 6 万元原告称是代缴中介费），首付款共计 48 万元，3 月 14 日支付尾款 2 万元。李聪于 2021 年 3 月 30 日协助张军办理房屋过户手续，但张军至今未付清房款，构成违约。
此外，张军占有使用房屋，给李聪造成了经济损失，应当支付房屋使用费。林文全程参与购房过程，对债务知情，且此次购房是夫妻双方为孩子上学购买学区房，是共同的意思表示，属于夫妻共同债务，应当承担连带责任。
（三）被告辩称
1. 林文辩称
除李聪所述的三份合同外，双方于 2021 年 7 月 19 日还签了一份《协议书》。认可 2021 年 1 月 15 日签署的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且实际履行的也是该合同。
四份协议都未约定剩余房款 100 万元的给付时间。双方约定此 100 万元通过银行贷款后直接划入李聪账户，但李聪至今未提供账户。
合同约定双方要配合办理贷款手续。贷款时间长是因为网签合同被撤销，导致银行贷款迟迟未能获批。目前银行贷款已批，但尚未放款。
中介费已付清，不认可李聪代付中介费 6 万元这一情况。因此，李聪主张的利息和违约金不成立，其不存在损失。林文是受张军委托全程参与房屋买卖过程，不应承担连带责任。
2. 张军辩称
与林文的答辩意见一致。
（四）法院查明情况
2021 年 1 月 15 日，李聪（甲方）与张军（乙方）签订《房屋买卖居间合同》，主要内容如下：
甲方将位于北京市怀柔区的涉案房屋卖给乙方；房屋价款为 151 万元，合同签订当日，乙方支付甲方定金 1 万元；房屋交易过程中的应交税费由乙方承担；合同签订后 10 日内，甲方配合乙方向银行申请按揭贷款，双方按以下方式划转房款：乙方于过户前向甲方交付购房首付款 48 万元；通过向银行申请 100 万元贷款作为购房尾款，由银行放款时直接划入甲方账户；于交房当日支付甲方剩余尾款 2 万元。甲方承诺于 2021 年 3 月 15 日向乙方交房。
关于逾期付款的违约责任，合同约定：乙方未按约定期限支付房款，逾期超过 15 日，甲方有权解除合同。甲方不解除合同的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期应付款千分之一的违约金。
合同签订当日，张军向李聪支付购房定金 1 万元。之后，张军通过银行转账向李聪支付首付款 48 万元。2021 年 3 月 14 日，李聪向张军交付涉案房屋，张军支付购房尾款 2 万元，至此首付款已全部付清。李聪共收到张军支付的 57 万元。2021 年 3 月 30 日，李聪协助张军办理了房屋过户手续，之后张军未再付款。
2021 年 7 月 19 日，李聪与张军签订《协议书》，约定“根据《房屋买卖居间合同》，由张军提供银行贷款资料，中介方办理贷款事宜，张军向某银行申请贷款；贷款给付李聪剩余房款 100 万元，以实际银行批准数额为准，如银行批准贷款不足 100 万元，不足部分由张军另行向银行申请贷款。张军不承担所欠房款本金外的其他费用，李聪不追究张军逾期付款的违约责任……若银行未批准发放贷款，此协议无效”。
诉讼中，李聪与张军均认可 2021 年 1 月 15 日签订的《房屋买卖居间合同》是双方真实意思表示且为实际履行的合同。经询问，双方承认为规避税费，又分别于 2021 年 2 月 4 日、3 月 30 日签订了房屋买卖合同，下调了房屋价款；双方对已付 57 万元中的 6 万元是否用于支付中介服务费存在争议。
（五）裁判结果
1. 张军、林文于本判决生效后十日内给付李聪剩余房款 100 万元，并赔偿逾期付款损失。
2. 驳回李聪的其他诉讼请求。
二、案件分析
（一）合同当事人身份认定（林文是否为涉案房屋买卖合同当事人）
从林文的自认来看，其实际参与了合同磋商、签订及履行的全过程。同时，考虑到林文与张军的夫妻关系以及本市以家庭为单位的购房政策，再结合李聪向林文缔约的意愿，可以认定林文存在购买涉案房屋的共同意思表示。因此，涉案《房屋买卖居间合同》是李聪与张军、林文共同的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。这意味着林文享有该合同项下买受人的权利并承担相应义务。
（二）欠付房款数额认定
双方对张军已付 57 万元中包括定金 1 万元、首付款 48 万元及尾款 2 万元这一事实没有异议。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十八条规定，民事法律行为可以附条件，但有别于法定无效事由导致的合同无效，此处的生效与失效是指合同约定对当事人是否有约束力。本案中《协议书》虽约定“若银行未批准发放贷款，此协议无效”，但这并非法定的合同无效情形，而是当事人约定的合同失效情形，即在未获银行贷款时可解除合同。根据《协议书》约定和张军、林文的当庭陈述，可认定他们认可剩余房款为 100 万元，且之后二人未再付款，故法院认定张军、林文尚欠李聪房款 100 万元。
（三）逾期付款认定
在当前房屋买卖交易中，买房人以银行贷款方式支付部分价款是常见交易习惯。若贷款受限，必然影响买房人付款义务的履行。本案中，虽双方未明确约定剩余购房款的支付期限，但依据合同目的、交易习惯和诚实信用原则，张军、林文自《协议书》签订后至今仍未获得银行贷款，即便未获贷款原因不可归责于自身，也应积极筹措其他资金支付房款。法院根据本案实际情况，酌情确定自《协议书》签订之次日起 60 日为合理期限，现张军、林文已超过此合理期限，构成逾期付款。
（四）违约责任认定
当事人应遵循诚实信用原则积极履行合同。如前所述，张军、林文逾期支付剩余房款的行为构成违约，所以李聪主张剩余房款 100 万元及相应违约责任的诉讼请求是正当的，法院予以支持。不过，当当事人主张约定的违约金过高请求适当减少时，法院需以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，依据公平原则和诚实信用原则进行衡量并裁决。本案中，李聪既主张利息、逾期违约金，又主张房屋使用费，但未举证证明具体损失，法院综合考虑上述因素后，认为其主张数额过高，故酌情确定赔偿数额。
三、办案心得
（一）对合同条款和法律规定的深入理解
在办理此类房屋买卖合同纠纷案件时，对合同条款和相关法律规定的精准理解至关重要。本案涉及多份合同和协议，每个条款都可能影响案件走向。例如，对于合同中关于付款方式、逾期违约责任的约定，以及《民法典》中关于附条件民事法律行为的规定，都需要深入剖析。只有准确把握这些内容，才能在案件分析中找到有力的依据，为当事人争取合法权益。
（二）证据收集与分析的全面性
证据是案件的关键。在本案中，多份房屋买卖合同、协议书、付款凭证等都是重要证据。需要全面收集并仔细分析这些证据，梳理出对当事人有利的信息。比如，通过对不同时间签订的合同内容变化以及付款情况的分析，确定双方的权利义务关系和履行情况。同时，对于有争议的证据点，如中介费的支付情况，要善于从证据细节和逻辑关系中寻找突破，以支持当事人的主张。
（三）对当事人意图和家庭因素的考量
在分析案件时，不能仅仅局限于合同文本，还需考虑当事人的真实意图和家庭因素。本案中，考虑到夫妻共同购房的意图以及家庭购房政策等因素，认定林文为合同当事人，这体现了对案件背景的全面考量。理解当事人的真实想法和背后的家庭因素，有助于更准确地分析案件事实，制定更合适的诉讼策略，为当事人争取更有利的结果。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
