(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案例详情
（一）本诉情况
1. 原告林芳诉求与理由
原告林芳向法院提出以下诉讼请求：
- 请求确认林芳与吴霞签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《学区补充协议》于 2021 年 7 月 14 日解除。
- 要求吴霞返还已支付的定金 9 万元。
林芳于 2021 年 6 月 15 日在中介公司的居间服务下，与吴霞签订了上述合同及协议，约定林芳购买吴霞位于北京市西城区 A 号房屋，总价 12430000 元，并于当日支付定金 9 万元。林芳购房目的是让子女就读某小学，但因西城学区政策调整，子女无法就读该小学，购买房屋解决孩子上学的目的无法实现。于是，林芳于 2021 年 7 月 14 日向吴霞发出解除通知书，要求解除相关协议，并请求法院确认协议解除且返还已支付款项。
2. 被告吴霞辩称
吴霞认为林芳的诉讼请求无事实和法律依据，应予以驳回。理由如下：
- 双方不存在学区补充协议，林芳以解决孩子上学目的无法实现为由要求解除合同没有依据。在签订房屋买卖合同时，林芳就知晓西城区自 2020 年 7 月 31 日之后户籍从本市其他区县迁入的适龄儿童申请入学时，不再对应登记入学划片，而是全部以多校划片方式在学区或相邻学区入学的政策，也知道案涉房屋不再有登记入学划片这一情况。2020 年 4 月 30 日和 2021 年 4 月 24 日西城区教委发布的义务教育阶段入学工作实施意见均明确此政策，且文件是公开的。所以林芳称购买房屋是为了孩子就读某小学这一主张不成立。
- 林芳未按合同和补充协议约定支付剩余定金且明确表示不再购买房屋，存在根本违约行为，无权要求返还已支付的 9 万元定金。同时，吴霞提出反诉。
3. 第三人中介公司述称
林芳和吴霞于 2021 年 6 月 15 日签订房屋买卖合同，林芳支付定金 9 万元。签约前双方都知晓当年实施多校划片政策，林芳因此认为合同目的不能满足，引发纠纷。该房屋尚未进行网签，也未支付第二笔定金。
（二）反诉情况
1. 反诉原告吴霞诉求与理由
吴霞向法院提出反诉请求：
- 判令解除吴霞与林芳于 2021 年 6 月 15 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及吴霞、林芳、中介公司签订的《补充协议》。
- 判令林芳向吴霞支付房屋总价款 20%的违约金共计 2486000 元，定金 9 万元无需退还。
- 要求林芳承担本案诉讼费。
2021 年 6 月 15 日，吴霞、林芳及中介公司签订了《房屋买卖业务签订文件合订本》（包括《北京市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》《补充协议》）。合同约定林芳购买吴霞位于北京市西城区 A 号的房屋，总价 12430000 元。《补充协议》约定林芳于 2021 年 6 月 15 日前支付第一笔定金 90000 元；于 2021 年 7 月 5 日前支付第二笔定金 610000 元。同时规定，若林芳出现拒绝购买房屋或逾期履行支付第二笔定金义务超过十五日等情形构成根本违约，吴霞有权书面通知解除房屋买卖合同，林芳应在违约行为发生之日起十五日内，按房屋总价款的 20%向吴霞支付违约金，已支付款项冲抵违约金，多退少补。2021 年 7 月 5 日，三方签订《变更协议书》，将第二笔定金支付时间变更为 2021 年 7 月 15 日。
合同签订后，林芳于 2021 年 6 月 15 日支付第一笔定金 90000 元，但在 2021 年 7 月 14 日向吴霞单方发出《解除合同通知书》，表示解除合同，并告知吴霞可将房屋出售给其他购买者，且至今未支付第二笔定金。吴霞认为林芳的行为构成根本违约，有权要求解除合同、没收定金并要求林芳支付违约金。
2. 反诉被告林芳辩称
- 林芳认为双方对于合同解除已经达成合议，确定合同解除时间为 2021 年 7 月 14 日，因为在自己起诉之前，吴霞就提起过诉讼，之后撤回了起诉。
- 不同意吴霞的反诉请求。一是认为吴霞主张的违约金过高，请求法院调整，因为吴霞在本案中并未受到相应损失，且西城区房价并未下降。二是认为根据录取结果，孩子无法在该片区就读，合同履行不能，违背了签订合同的目的，所以可以解除协议，不应承担责任。
3. 第三人中介公司述称
坚持本诉中的陈述意见。
（三）法院查明事实
2021 年 6 月 15 日，林芳（买受人）与吴霞（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：所售房屋位于西城区 a 号；房屋成交价格 4650000 元，房屋内家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价 7780000 元；买受人向出卖人支付定金 700000 元；买受人未按补充协议约定付款，逾期超过 15 日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人自解除合同通知送达之日起 15 日内按成交总价款的 20%支付违约金，同时出卖人退还买受人全部已付款。
同日，吴霞（甲方、出卖方）、林芳（乙方、买受方）、中介公司（丙方、居间方）签署《补充协议》，约定：交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计 12430000 元；乙方于 2021 年 6 月 15 日前支付第一笔定金 90000 元；于 2021 年 7 月 5 日前支付第二笔定金 610000 元；于不晚于不动产权转移登记办理完毕前 3 个工作日支付第一笔首付款 9650000 元；乙方拒绝购买房屋构成根本违约，甲方有权解除合同，乙方应在违约行为发生之日起 15 日内按房屋总价款的 20%向甲方支付违约金，乙方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。
同日，林芳、吴霞签署另一份《补充协议》，约定：鉴于双方于 2021 年 6 月 15 日签订购房合同购买甲方位于西城区 A 号房屋，甲方向乙方承诺甲方子女在 2020 年 1 月 1 日后未在某小学登记一年级入学，如有该情况，将按合同第七条第（一）款第 2 项的违约条款进行赔付。林芳于同日向吴霞支付 9 万元。
2021 年 7 月 5 日，吴霞（甲方、出售方）、林芳（乙方、买受方）、中介公司（丙方、居间方）签署《变更协议书》，将第二笔定金 610000 元的支付时间变更为 2021 年 7 月 15 日。
2021 年 7 月 14 日，林芳通过微信向吴霞发送解除通知，要求解除购房合同，让吴霞退还已支付的购房定金，并可将房屋出售给其他购房者。
2021 年 7 月 23 日，吴霞以林芳、中介公司为被告向法院提起房屋买卖合同纠纷之诉，诉讼请求为：判令解除林芳、吴霞于 2021 年 6 月 15 日签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；林芳支付 20%购房款的违约金 2486000 元。后，吴霞申请撤回起诉，经向该案承办法官了解，起诉书于 2021 年 8 月 4 日送达至林芳处。
在本案审理过程中，林芳、吴霞均申请对案涉房屋现值进行司法鉴定，经评估，2022 年估价对象的房地产总价为 1188.13 万元。庭审中各方确认，林芳、吴霞就本案所涉房屋买卖合同关系尚未进行网签。
（四）裁判结果
1. 确认林芳、吴霞于 2021 年 6 月 15 日签署的《北京市存量房房屋买卖合同》《补充协议》，以及林芳、吴霞、中介公司签署的相关《补充协议》《变更协议书》均于 2021 年 8 月 4 日解除。
2. 林芳于本判决生效之日起十五日内赔偿吴霞违约金 15 万元。
3. 林芳已支付的 9 万元，吴霞无须退还林芳。
4. 驳回林芳的其他诉讼请求。
5. 驳回吴霞的其他反诉请求。
二、案件分析
（一）合同的法律效力与约束力
根据法律规定，民事主体从事民事活动应遵循诚信原则，依法成立的合同受法律保护，当事人需全面履行合同义务。本案中，《北京市存量房屋买卖合同》及相关《补充协议》是各方真实意思表示，不存在合同无效的情形，对各方均有法律约束力。这是处理本案的基本前提，明确了合同在整个案件中的核心地位和法律效力的重要性。
（二）入学问题与合同目的
关于入学问题，吴霞在协议中的承诺仅为其子女在 2020 年 1 月 1 日后未占用某小学的入学名额，并未对林芳子女入学问题作出其他明确承诺。并且，在案涉合同签署之前，西城区教委已发布义务教育阶段入学工作相关文件，明确了入学政策的调整。因此，林芳以西城区入学政策调整致使其合同目的不能实现为由要求解除合同，法院不予采信。这表明在分析合同目的是否能实现时，要依据合同具体条款，不能仅凭一方的主观意愿，同时要考虑政策的公开性和合同签订时的背景情况。
（三）违约行为的认定
林芳未按合同约定支付房款并发出解除合同通知，这种行为明确表示其不履行合同主要债务，构成根本违约。根据法律规定，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，对方可以解除合同。在本案中，林芳的行为触发了合同解除的条件，赋予了吴霞作为守约方解除合同的权利。
（四）合同解除日期的确定
当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。吴霞以向法院提起诉讼的方式主张合同解除，故案涉合同的解除日期应为之前吴霞诉林芳房屋买卖合同纠纷一案法院向林芳送达起诉书副本的时间，即 2021 年 8 月 4 日。这体现了法律对于合同解除程序和时间的明确规定，在处理类似案件时需要准确把握。
（五）违约责任与违约金调整
合同解除后，因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。当事人可以约定违约金，但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人请求予以适当减少。在本案中，合同因林芳违约解除，林芳应承担违约责任。综合考虑司法鉴定估价报告的结论、案涉合同价款、违约责任约定、林芳的违约情形以及合同解除时间等因素，鉴于林芳主张违约金过高请求法院调整，法院酌定在抵扣林芳已交纳的 9 万元定金后，林芳另向吴霞赔偿违约金 15 万元。这体现了在处理违约责任时，既要尊重合同约定，又要根据实际情况合理平衡双方利益，避免违约金过高或过低对当事人造成不公平的结果。
三、办案心得
（一）对合同条款和证据的细致解读
在办理此类案件时，对合同条款的细致解读至关重要。每一个条款都可能成为案件胜负的关键因素。例如，本案中关于定金支付时间、违约责任、入学承诺等条款的规定，直接影响了对双方权利义务的判断。同时，要全面收集和分析证据，包括合同文本、政府文件（如西城区教委的入学政策文件）、双方的沟通记录（如林芳的解除通知、微信聊天记录等）以及房屋价值评估报告等。这些证据是构建案件事实和支持诉讼主张的基础，只有深入理解和准确运用，才能在案件中占据有利地位。
（二）准确把握法律规定和政策背景
熟悉并准确运用相关法律规定是胜诉的关键。在本案中，涉及到合同的成立、生效、解除以及违约责任等多方面的法律规定，如关于根本违约的认定、合同解除的法定程序和时间、违约金调整的规则等。同时，不能忽视政策背景对案件的影响，西城区的入学政策调整是本案的一个重要背景因素。了解政策的发布时间、内容以及对合同履行的影响，有助于准确分析案件事实和当事人的权利义务，为案件的胜诉提供有力支持。
（三）合理运用诉讼策略
在案件办理过程中，合理的诉讼策略必不可少。对于吴霞一方来说，反诉的提出是一个重要策略，通过反诉不仅可以维护自身权益，还能在整个诉讼过程中掌握主动权。同时，在主张违约金时，要充分考虑法院可能对违约金进行调整的情况，合理确定诉讼请求金额。在应对林芳提出的合同目的不能实现和违约金过高的抗辩时，要依据合同条款、法律规定和证据进行有力反驳，通过强调林芳的违约行为和合同约定的严肃性，争取法院的支持。此外，对于房屋价值评估的申请也是一个关键策略，为违约金的合理确定提供了参考依据，有助于实现合理的诉讼结果。
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