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一、案件梳理
1. 家庭与房产背景：赵德明与孙淑芳结为夫妻，育有子女赵悦、赵琳、赵辉、赵婷。赵德明于1995年5月28日离世，赵辉在2008年1月5日去世，孙淑芳于2013年7月8日逝世。张雅是赵婷的女儿。涉案房屋位于北京市西城区一号，1993年3月29日，赵德明与单位房产处签订《购房协议书》，以成本价购得该房屋。1997年9月，房屋产权证登记在赵德明名下。
2. 公证继承详情：2007年12月5日，北京市某公证处出具公证书，内容显示赵德明在涉案房屋内的财产份额，因赵悦、赵琳、赵辉、赵婷均声明放弃，最终由孙淑芳继承。赵悦称，当时放弃继承是因为赵辉住院，需变卖房屋为其治病，可房屋还未变卖赵辉就去世了，之后她曾前往公证处要求撤销公证。公证员出庭说明，办理继承公证时无需询问动机，当时并不知晓是为卖房救赵辉，事后赵悦询问能否撤回公证，由于继承已完成，告知其无法撤回，若各方达成新协议，可通过买卖或赠与处置房屋。
3. 房屋产权变动：2008年4月，孙淑芳依据上述公证书取得涉案房屋全部产权。同年5月28日，孙淑芳与张雅签订《北京市存量房屋买卖合同》，孙淑芳以30万元的价格将涉案房屋出售给张雅，次日，双方申请办理产权过户手续。涉案房屋属于央产房，档案中存有央产房上市交易手续。赵悦对房屋过户手续中孙淑芳的签字真实性存疑，申请笔迹司法鉴定。但在法院确认鉴定检材及样本，并经高院摇号确定鉴定机构后，赵悦未缴纳鉴定费用，次日，赵悦提交《撤销笔记鉴定申请书》，撤回该鉴定。
4. 原告诉求依据：原告赵悦提出诉讼请求，要求确认孙淑芳与张雅于2008年5月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，并由被告承担诉讼费。赵悦认为，孙淑芳对涉案房屋无权处分，涉案房屋未实际卖出，委托合同应终止。张雅无购房能力，是赵婷借名购房，且赵婷既代理孙淑芳卖房又代理张雅买房，违反代理人不得与自己实施民事行为的规定。从房屋交易过程看，参与人均为家庭成员，对房屋原始状况及继承份额知情，却进行无实质交易的房产买卖过户，张雅并非善意取得，损害了自己和赵琳的利益。孙淑芳年事已高且身体不佳，曾表示不卖房，此次卖房并非其真实意思。家庭共有人放弃继承份额是为将卖房款赠与赵辉治病，赵辉去世后赠与目的无法实现，房屋应回到共有状态。此外，合同主要要素不明确，不符合一般房屋买卖交易习惯。
5. 被告答辩内容：被告张雅不同意原告的诉讼请求。称涉案房屋是外婆孙淑芳自愿给自己的，所有签字均为孙淑芳所签，当时去西城房屋买卖交易所及央产房办事处，都是孙淑芳带着自己去的。房本由西城房管出具。虽知道赵辉当时生病，但不清楚卖房商量过程，当时赵婷一直在照顾孙淑芳，未参与卖房。2010年孙淑芳做了遗嘱公证，虽张雅手中无原件（从西城法院调出），但孙淑芳是依据公证遗嘱将房子给了自己，因孙淑芳觉得对赵婷有愧疚。张雅认为买卖房屋是孙淑芳真实意思，并非赵婷双方代理，合同由孙淑芳亲自签名，房款未给是因为孙淑芳说房子是给自己的。
6. 其他相关事实：庭审中，张雅及赵婷陈述，房屋买卖合同约定的购房款并未实际给付。2010年6月21日，孙淑芳在北京市某公证处与公证人员谈话视频中，公证员询问孙淑芳遗嘱中显示有包含涉案房屋在内的其他财产，孙淑芳回答涉案房屋已过户给张雅。
二、争议焦点
1. 原告诉求：原告赵悦要求确认被告孙淑芳与被告张雅签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，被告承担诉讼费。理由涵盖孙淑芳无权处分、房屋未卖出委托合同应终止、存在借名购房及双方代理行为、交易损害自身及他人利益、非孙淑芳真实意思、赠与目的无法实现房屋应回共有状态、合同要素不明确不符合交易习惯。
2. 被告抗辩：被告张雅不同意诉求，称房屋是孙淑芳自愿赠与，签字真实，房本合规，不清楚卖房过程，赵悦虐待孙淑芳，孙淑芳依据遗嘱将房给她，买卖是孙淑芳真实意思，非赵婷双方代理，房款未给因孙淑芳赠与。
3. 核心争议：本案核心争议在于孙淑芳与张雅签订的《北京市存量房屋买卖合同》的效力，涉及孙淑芳的处分权、合同性质及真实性、是否存在违法代理行为、房屋交易是否损害他人利益以及合同要素是否符合规定等法律问题。
三、裁判结果
驳回赵悦的诉讼请求。
四、案件分析
1. 处分权认定：孙淑芳依公证书通过法定继承取得涉案房屋全部产权，依法有权处分该房屋。赵悦认为公证继承前提是卖房救赵辉但无证据证明，法院对其意见不予采纳。
2. 合同性质与效力：孙淑芳与张雅签订的房屋买卖合同，从实际情况看性质为赠与。房屋档案及某公证处谈话视频表明孙淑芳将房屋赠与张雅是其真实意思。该赠与法律关系不违反法律法规强制性规定，未损害其他子女利益，合法有效。因此，法院对赵悦请求确认合同无效的诉求不予支持。
3. 签字真实性问题：赵悦主张买卖合同及房屋所有权登记表中孙淑芳签字系伪造，申请司法鉴定后又撤回，根据举证责任规定，赵悦应承担举证不能的不利后果，法院对其否认签字真实性的意见不予采纳。
五、胜诉办案心得
1. 深入研究案件事实：代理此类案件，需深入研究家庭关系、房产产权变更、公证内容、交易过程等案件事实。本案中，通过梳理家庭人员去世时间、房产取得及继承过程、合同签订细节等，明确案件关键事实，为案件处理提供坚实基础。
2. 准确适用法律规定：准确掌握民法典以及关于代理行为的相关法律规定。在本案中，依据法律判断孙淑芳的处分权、合同性质及效力、举证责任分配等问题，为当事人提供精准法律意见。
3. 合理运用证据材料：合理收集和运用公证书、房屋档案、谈话视频、鉴定相关材料等证据。本案中，利用公证书确定孙淑芳产权，依据谈话视频证明赠与真实意思，通过鉴定情况判断签字真实性主张是否成立，增强主张可信度。
4. 有力应对争议焦点：针对原被告争议焦点，从法律和事实两方面有力应对。在处分权、合同效力、签字真实性等问题上，依据法律规定结合案件事实进行分析论证，维护当事人合法权益。
