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房产买卖律师协助非本村成员,处理原卖家起诉宅基地转卖无效的纠纷

来源:网络  作者:未知  时间:2025-03-19

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

当事人背景与房产初始情况:陈建国是北京市延庆区 × 乡 × 村村民,在本村拥有一处院落,内有北房七间、西房二间,集体土地建设用地使用证登记的使用权人为陈建国。张悦为北京市西城区居民。

首次房屋买卖:2003 年 6 月 28 日,陈建国与张悦在村委会及中间人赵强的见证下,自愿达成协议并签订《房产买卖合同》(2003 年)。合同约定陈建国以 17500 元将房屋及宅院内树木、前后自留地和自用地出售给张悦。合同签订后,陈建国将房屋、附属设施以及集体土地建设用地使用权证交付给张悦。之后,张悦对房屋进行了修缮和装修。

再次房屋买卖:2020 年 6 月 10 日,王芳(延庆区 × 乡 × 村经济组织成员)与张悦的父亲张刚签订《房产买卖合同》(2020 年)。合同约定张刚以 20 万元的价格将位于北京市延庆区 × 乡 × 村 × 东 × 号房产及附属设施出售给王芳。合同签订后,诉争房屋、财产以及集体土地建设用地使用权证交付给王芳。因王芳与案外人孙强、孙强 2 的父亲共同生活,孙强、孙强 2 分别为王芳支付了 10 万元给张刚。2020 年 7 月,张悦对该《房产买卖合同》进行追认,同意诉争房屋及财产的出售。

原告起诉:2020 年 8 月 4 日,陈建国诉至法院,以《房产买卖合同》(2003 年)违反法律法规为由,要求确认该合同无效。陈建国称 2018 年就想回购诉争房屋,但双方协商未果,后听闻房屋被非农业户口的孙强买去,因买卖不合法,孙强便让王芳冒名顶替购买诉争房屋,故要求张悦、王芳将诉争房屋返还给自己。

二、争议焦点

原告诉求:原告陈建国要求确认其与张悦在 2003 年 6 月 28 日签订的《房产买卖合同》(2003 年)无效,并要求张悦、王芳将诉争房屋返还。理由是张悦为城市居民,并非本村村民,合同违反法律规定,且认为张悦与王芳存在虚假买卖行为。

被告抗辩:被告张悦辩称,双方基于平等自愿原则签订合同,当时村委会知晓且盖章,合同签订后陈建国交付房屋和使用权证,自己也对房屋进行了修缮装修,陈建国主张合同无效有违诚信原则。且诉争房屋已在 2020 年 6 月转让给本村村民王芳,与自己无关。被告王芳庭前称自己是延庆区 × 乡 × 村经济组织成员,房屋是叔伯侄孙强出钱为其购买,自己与张刚签订合同并签字按手印。

核心争议:本案核心争议在于陈建国与张悦签订的《房产买卖合同》(2003 年)的效力,以及张悦与王芳之间房屋买卖行为的真实性,涉及农村房屋买卖的合法性、当事人权利义务关系以及证据认定等法律问题。

三、裁判结果

驳回陈建国的全部诉讼请求。

四、案件分析

农村房屋买卖相关法律规定及政策考量:我国土地管理法及相关政策法规对农村房屋买卖进行限制,主要是基于房地一体原则,防止农村房屋买卖导致土地流失到集体经济组织之外,损害集体经济组织权益。在判断农村私有房屋买卖合同效力时,通常以最后一手买受人的身份情况作为关键判断因素。若最后一手买受人与出卖人同属同一集体经济组织成员,合同一般有效。

本案合同效力分析:本案中,张刚(无权处分人)将张悦购买的农村房屋出售给王芳。虽然陈建国主张张悦与王芳之间的买卖是虚假的,损害其利益,但未能提供充分证据加以证明。经查明,王芳是延庆区 × 乡 × 村集体经济组织成员,且张刚的买卖行为事后得到张悦的追认和授权。因此,张刚与王芳之间的买卖行为有效,且《房产买卖合同》(2020 年)已履行完毕。

证据认定与当事人诉讼权利:当事人对自己的诉讼请求所依据的事实有举证责任。陈建国未能提供足够证据证明其主张,需承担不利后果。

五、胜诉办案心得

准确把握农村房屋买卖法律政策:代理此类案件,要深入理解土地管理法及相关政策法规对农村房屋买卖的规定,明确判断合同效力的关键因素,如买受人身份与集体经济组织的关系。本案中,依据该规定准确判断合同效力,为案件处理奠定基础。

全面考量案件整体性:对于农村房屋连环买卖纠纷,要从整体上综合考虑各环节的买卖行为及当事人关系。本案中,将两次房屋买卖行为联系起来分析,清晰呈现案件全貌,准确适用法律。

有效应对当事人抗辩与诉求:从法律和事实层面进行有效回应。以法律规定和事实证据反驳原告无根据的诉求,支持被告合理主张。

案件分析是否符合你的预期?要是你还想调整人名风格,或是增减案件细节,都能随时跟我说。

 


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