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一、案件梳理
当事人背景与房产初始情况：陈建国是北京市延庆区 × 乡 × 村村民，在本村拥有一处院落，内有北房七间、西房二间，集体土地建设用地使用证登记的使用权人为陈建国。张悦为北京市西城区居民。
首次房屋买卖：2003 年 6 月 28 日，陈建国与张悦在村委会及中间人赵强的见证下，自愿达成协议并签订《房产买卖合同》（2003 年）。合同约定陈建国以 17500 元将房屋及宅院内树木、前后自留地和自用地出售给张悦。合同签订后，陈建国将房屋、附属设施以及集体土地建设用地使用权证交付给张悦。之后，张悦对房屋进行了修缮和装修。
再次房屋买卖：2020 年 6 月 10 日，王芳（延庆区 × 乡 × 村经济组织成员）与张悦的父亲张刚签订《房产买卖合同》（2020 年）。合同约定张刚以 20 万元的价格将位于北京市延庆区 × 乡 × 村 × 东 × 号房产及附属设施出售给王芳。合同签订后，诉争房屋、财产以及集体土地建设用地使用权证交付给王芳。因王芳与案外人孙强、孙强 2 的父亲共同生活，孙强、孙强 2 分别为王芳支付了 10 万元给张刚。2020 年 7 月，张悦对该《房产买卖合同》进行追认，同意诉争房屋及财产的出售。
原告起诉：2020 年 8 月 4 日，陈建国诉至法院，以《房产买卖合同》（2003 年）违反法律法规为由，要求确认该合同无效。陈建国称 2018 年就想回购诉争房屋，但双方协商未果，后听闻房屋被非农业户口的孙强买去，因买卖不合法，孙强便让王芳冒名顶替购买诉争房屋，故要求张悦、王芳将诉争房屋返还给自己。
二、争议焦点
原告诉求：原告陈建国要求确认其与张悦在 2003 年 6 月 28 日签订的《房产买卖合同》（2003 年）无效，并要求张悦、王芳将诉争房屋返还。理由是张悦为城市居民，并非本村村民，合同违反法律规定，且认为张悦与王芳存在虚假买卖行为。
被告抗辩：被告张悦辩称，双方基于平等自愿原则签订合同，当时村委会知晓且盖章，合同签订后陈建国交付房屋和使用权证，自己也对房屋进行了修缮装修，陈建国主张合同无效有违诚信原则。且诉争房屋已在 2020 年 6 月转让给本村村民王芳，与自己无关。被告王芳庭前称自己是延庆区 × 乡 × 村经济组织成员，房屋是叔伯侄孙强出钱为其购买，自己与张刚签订合同并签字按手印。
核心争议：本案核心争议在于陈建国与张悦签订的《房产买卖合同》（2003 年）的效力，以及张悦与王芳之间房屋买卖行为的真实性，涉及农村房屋买卖的合法性、当事人权利义务关系以及证据认定等法律问题。
三、裁判结果
驳回陈建国的全部诉讼请求。
四、案件分析
农村房屋买卖相关法律规定及政策考量：我国土地管理法及相关政策法规对农村房屋买卖进行限制，主要是基于房地一体原则，防止农村房屋买卖导致土地流失到集体经济组织之外，损害集体经济组织权益。在判断农村私有房屋买卖合同效力时，通常以最后一手买受人的身份情况作为关键判断因素。若最后一手买受人与出卖人同属同一集体经济组织成员，合同一般有效。
本案合同效力分析：本案中，张刚（无权处分人）将张悦购买的农村房屋出售给王芳。虽然陈建国主张张悦与王芳之间的买卖是虚假的，损害其利益，但未能提供充分证据加以证明。经查明，王芳是延庆区 × 乡 × 村集体经济组织成员，且张刚的买卖行为事后得到张悦的追认和授权。因此，张刚与王芳之间的买卖行为有效，且《房产买卖合同》（2020 年）已履行完毕。
证据认定与当事人诉讼权利：当事人对自己的诉讼请求所依据的事实有举证责任。陈建国未能提供足够证据证明其主张，需承担不利后果。
五、胜诉办案心得
准确把握农村房屋买卖法律政策：代理此类案件，要深入理解土地管理法及相关政策法规对农村房屋买卖的规定，明确判断合同效力的关键因素，如买受人身份与集体经济组织的关系。本案中，依据该规定准确判断合同效力，为案件处理奠定基础。
全面考量案件整体性：对于农村房屋连环买卖纠纷，要从整体上综合考虑各环节的买卖行为及当事人关系。本案中，将两次房屋买卖行为联系起来分析，清晰呈现案件全貌，准确适用法律。
有效应对当事人抗辩与诉求：从法律和事实层面进行有效回应。以法律规定和事实证据反驳原告无根据的诉求，支持被告合理主张。
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