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一、案件梳理
1. 家庭与房产背景：赵淑宁与陈宏岳（2013年4月29日去世）为夫妻关系，在北京市房山区x镇x村拥有一处宅院，二人育有子女4人，分别是长子陈宇阳、次子陈宇川（1962年去世）、三子陈宇峰、长女陈雨萱。
2. 首次房屋买卖：1997年1月1日，陈宏岳私自与王淑宁签订《房产买卖协议》，约定将位于北京市房山区x镇x村x街供销社东院内的北房四间卖给王淑宁。协议签订后，王淑宁交付购房款，陈宏岳将上述房产交由王淑宁使用至今。此后，王淑宁一家陆续在涉案宅院内增建房屋若干，2018年，王淑宁之子王宇辉一家在原有房屋基础上加建二层十余间房屋。王淑宁及其家庭成员均非北京市户籍。
3. 二次房屋买卖及原告起诉：诉讼过程中，原告发现王淑宁、王宇辉称已将诉争宅院的房屋卖予同村村民李梦瑶。原告申请追加王宇辉、李梦瑶为被告参加诉讼。王宇辉、李梦瑶提交《房屋买卖协议书》，载明甲方（卖方）为王宇辉，乙方（买方）为李梦瑶，房屋转让价款360万元，乙方资金分期支付，未支付完全部房款前，房屋由甲方管理居住，遇拆迁双方协商解决等内容。李梦瑶还提供2017年10月28日王宇辉出具的收款条，载明收到李梦瑶房款现金200万元整。原告对该协议及收条真实性不予认可。王淑宁、王宇辉称因李梦瑶未交清购房款，房屋未交付，仍由自己一家居住使用。李梦瑶于2010年1月18日将户口迁入北京市房山区x镇x村。
4. 原告诉求：原告赵淑宁、陈宇阳、陈宇峰、陈雨萱向法院提出诉讼请求，要求判令陈宏岳与王淑宁于1997年1月1日签订的房产买卖协议无效，请求法院依法确认王宇辉与李梦瑶于2017年10月23日签订的《房屋买卖协议书》无效，并要求被告承担本案诉讼费。原告称陈宏岳私自卖房，且王淑宁不是本村集体经济组织成员，该协议违反法律、行政法规的强制性规定。
二、争议焦点
1. 原告诉求：原告认为陈宏岳与王淑宁签订的房产买卖协议因王淑宁非本村集体经济组织成员而无效，同时认为王淑宁之子王宇辉与李梦瑶签订的《房屋买卖协议书》无效。原告主张法律规定非本集体经济组织成员无权买卖农村宅基地上的房屋，且对后一份协议的真实性存疑。
2. 被告抗辩：被告王淑宁辩称与原告订立的合同有效，是双方真实意思表示，原告干涉属不讲诚信，且自己一家在北京无其他住所，合同若无效将无家可归。被告王宇辉与王淑宁意见一致。被告李梦瑶辩称自己与王宇辉的买卖合同有效，自己出钱购买且是本村村民，合同合法。
3. 核心争议：本案核心争议在于陈宏岳与王淑宁签订的房产买卖协议以及王宇辉与李梦瑶签订的《房屋买卖协议书》的效力，涉及农村宅基地买卖的合法性、合同真实性认定以及当事人权利义务关系等法律问题。
三、裁判结果
1. 陈宏岳与被告王淑宁于1997年1月1日签订的《房产买卖协议书》无效。
2. 被告王宇辉与被告李梦瑶于2017年10月23日签订的《房屋买卖协议书》无效。
四、案件分析
1. 农村宅基地买卖法律规定：宅基地使用权与农村集体经济组织成员特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。我国法律规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案中，王淑宁并非北京市房山区x镇x村集体经济组织成员，不享有该村宅基地使用权，所以陈宏岳与王淑宁达成的农村宅基地上房屋的买卖协议违反相关法律强制性规定，应属无效。
2. 二次房屋买卖协议效力分析：王宇辉与李梦瑶签订的房屋买卖协议书存在诸多疑点。其一，房屋转让价款360万元远高于本地农村房屋一般买卖价格；其二，虽称已支付200万元购房款且为现金交易，但双方均不能提供银行资金往来交易记录佐证；其三，协议达成后房屋宅院至今未完成交付，且在协议签订后，卖方一家仍在院内居住并加建房屋，与通常农村房屋交易表现不符。综合这些因素，该协议并非双方真实意思表示，证据不足，法院认定其无效。
3. 证据规则适用：当事人对自己的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。原告对其主张提供了相应证据，被告虽对合同效力有异议，但在证明后一份合同真实性及实际履行方面证据不足，需承担不利后果。
五、胜诉办案心得
1. 精准把握法律规定：代理此类案件，必须精准掌握农村宅基地买卖相关法律规定。明确非本集体经济组织成员买卖宅基地房屋合同无效这一关键要点，为判断合同效力提供坚实法律依据。
2. 细致审查证据：引导当事人全面收集证据，并对双方提供的证据进行细致审查。在本案中，针对后一份房屋买卖协议的价款、支付方式、交付情况等方面证据进行详细分析，通过证据漏洞揭示协议的非真实性。
3. 综合分析案件事实：将案件中的家庭关系、房屋买卖过程、当事人身份信息等事实进行综合分析。本案中，综合考虑首次买卖中买方身份问题以及二次买卖中的诸多疑点，清晰呈现案件全貌，准确适用法律。依法依规推进诉讼程序，保障案件公正审理，维护当事人合法权益。
